Gỡ vướng 4.500 dự án bất động sản, HoREA muốn khơi thông 2,5 triệu tỷ đồng ‘đóng băng’

Tại Diễn đàn Tài chính 2026 “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng những vướng mắc pháp lý kéo dài đang khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, làm đứt gãy niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Theo ông Châu, để tháo gỡ các dự án tồn đọng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 với điểm mới là có hiệu lực thực thi trực tiếp, không cần chờ thêm văn bản hướng dẫn từ Chính phủ. Tiếp đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn một số nội dung cụ thể của nghị quyết, qua đó tạo hành lang pháp lý để xử lý ngay các dự án vướng mắc.

Tại TP.HCM, việc tháo gỡ khó khăn đang được triển khai thông qua Tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND TP.HCM làm tổ trưởng. Theo thống kê của Sở Tài chính TP.HCM, hiện có 838 dự án và cơ sở nhà đất cần xử lý. HoREA cũng đã khảo sát, bổ sung thêm 112 dự án qua nhiều đợt báo cáo khẩn, nâng tổng số dự án và khu đất cần tháo gỡ trên địa bàn lên khoảng 950 trường hợp.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết trong số 838 dự án do Sở Tài chính tổng hợp có 265 dự án thuộc doanh nghiệp tư nhân, 13 dự án đầu tư theo hình thức PPP và 28 dự án của doanh nghiệp nhà nước.

Trên phạm vi cả nước, quy mô vướng mắc còn lớn hơn nhiều với hơn 4.500 dự án đang bị ách tắc pháp lý. Tổng mức đầu tư của các dự án này lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng, liên quan tới hơn 2 triệu ha đất.

“Đây là nguồn lực rất lớn đang bị chôn lấp do các nút thắt thể chế”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề vốn, ông Châu cho rằng dù Ngân hàng Nhà nước cho biết mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm khoảng 0,5%, nhưng trên thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phải vay với mức lãi suất cao.

Ông dẫn ví dụ một dự án nhà ở xã hội tại Dĩ An được Vietcombank cam kết cho người mua nhà vay với lãi suất 6% cố định trong 5 năm và cho rằng đây là mô hình cần được nhân rộng để hỗ trợ thị trường phục hồi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, bất động sản hiện cần nhiều kênh vốn khác nhau, bao gồm vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn huy động từ khách hàng, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, REIT và cả nguồn vốn nhàn rỗi trong dân.

Tuy nhiên, ông đánh giá thị trường chứng khoán hiện vẫn chưa đóng vai trò lớn đối với ngành bất động sản khi mới chỉ có 69 doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên tổng số khoảng 50.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân loại tín dụng bất động sản thay vì đánh đồng toàn bộ lĩnh vực này là rủi ro.

Theo ông, nhà ở xã hội là phân khúc có mức độ an toàn rất cao, lên tới khoảng 99%; nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp cũng thuộc nhóm ít rủi ro.

Ông đồng tình với quan điểm “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”, song cho rằng cần phân biệt rõ giữa đầu cơ và hoạt động đầu tư, tích sản hợp pháp.

“Chỉ khi thể chế thực sự trở thành động lực và dòng vốn được phân bổ đúng vào các phân khúc an toàn, thị trường bất động sản mới có thể thoát khỏi trạng thái đóng băng và đóng góp trở lại cho tăng trưởng kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.

Phản hồi ý kiến của HoREA, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết dòng vốn tín dụng vào bất động sản thời gian qua vẫn tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành ngân hàng.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý nếu ưu tiên quá mức cho lĩnh vực bất động sản thì các ngành nghề khác, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn.

“Ngân hàng Nhà nước hiện đang rà soát, đánh giá và phân loại để có cơ chế điều hành phù hợp hơn đối với từng phân khúc bất động sản”, ông Nguyễn Phi Lân cho biết.