Gồng lãi ngân hàng giữa lúc lãi suất lên tới 15%, nhiều gia đình trẻ 'toát mồ hôi' mỗi kỳ trả nợ

Giấc mơ sở hữu một mái ấm riêng tại các đô thị lớn đang trở thành một thử thách khắc nghiệt đối với nhiều gia đình Việt khi lãi suất vay mua nhà liên tục biến động theo chiều hướng tăng mạnh.

Chỉ cách đây không lâu, các ngân hàng còn rầm rộ quảng cáo những gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ từ 4% đến 5% mỗi năm, được xem là cơ hội vàng để an cư. Thế nhưng, chỉ sau vài tháng ngắn ngủi của thời kỳ ưu đãi, con số này đã âm thầm biến mất, thay thế bằng mức lãi suất hai chữ số, phổ biến từ 11%, 12%, thậm chí chạm ngưỡng 14-15% mỗi năm.

Từ một giấc mơ trong tầm tay, áp lực tài chính bỗng chốc đè nặng lên vai người vay vốn suốt hàng chục năm ròng rã.

Thực tế thị trường tín dụng bất động sản hiện nay đang chứng kiến một đợt điều chỉnh mạnh mẽ. Theo khảo sát tại nhiều ngân hàng, từ nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân đến cả những "ông lớn" có vốn nhà nước, mặt bằng lãi suất đã được nâng lên một cách tổng thể.

Nếu như vài năm trước, lãi suất vay mua nhà thường dao động ổn định trong khoảng 6% đến 8% mỗi năm, thì hiện nay mức 12% đến gần 15% đã trở thành hiện thực mà ít ai có thể tưởng tượng nổi. Những người đang chuẩn bị ký hợp đồng vay thì chần chừ, lo ngại, còn những người đã lỡ vay thì bắt đầu "toát mồ hôi" mỗi khi kỳ điều chỉnh lãi suất đến gần.

Một trong những "cái bẫy" tài chính khiến người mua nhà dễ rơi vào thế bị động chính là các chương trình ưu đãi ngắn hạn. Các ngân hàng thường đưa ra mức lãi suất cực kỳ hấp dẫn, chẳng hạn như 3,99% trong 3 tháng đầu hoặc 5,5% trong 6 tháng đầu để thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, sau thời gian ngắn ngủi này, khoản vay sẽ được áp dụng lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động cộng thêm biên độ từ 3% đến 4% hoặc cao hơn.

Với những khoản vay dài hạn từ 10 đến 20 năm, mức lãi suất thực tế mà người dân phải gánh chịu cao hơn rất nhiều so với con số quảng cáo ban đầu, biến khoản nợ thành một gánh nặng tài chính khổng lồ.

Phân tích về nguyên nhân sâu xa của đợt tăng lãi suất này, trong talkshow "Gồng lãi ngân hàng: Nhà đầu cơ còn chịu được, người mua để ở thì sao?", TS.Phạm Xuân Hòe (nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng) chỉ ra rằng áp lực lên chính sách tiền tệ hiện nay là rất lớn và dường như đã tới hạn.

Ông nhắc lại bài học kinh nghiệm từ giai đoạn 2007-2011, khi tăng trưởng tín dụng quá nóng và lạm phát có lúc vọt lên trên 18%, gây bất ổn vĩ mô nghiêm trọng. Theo tính toán của TS. Phạm Xuân Hòe, hệ thống ngân hàng đang phải gánh một tỉ lệ cho vay trung và dài hạn rất lớn, chiếm khoảng 47% tổng dư nợ, trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu lại là ngắn hạn.

Sự lệch pha về kỳ hạn này tạo ra một áp lực thanh khoản cực lớn lên toàn hệ thống. TS. Phạm Xuân Hòe phân tích rằng, tính đến thời điểm cuối tháng 9, lượng vốn huy động dài hạn (trên 1 năm) chỉ đạt khoảng 20%.

Để cân đối nguồn vốn cho các khoản vay dài hạn như mua nhà (vốn có thể kéo dài 25-30 năm), các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất huy động để thu hút người gửi tiền, từ đó đẩy lãi suất cho vay lên cao để giữ biên độ lợi nhuận. Thực tế, lãi suất huy động trực tuyến ở nhiều nơi đã tăng từ mức 6% lên hơn 8% chỉ trong vòng vài tháng, kéo theo chi phí vốn đầu vào của ngân hàng đội lên đáng kể.

Đáng chú ý, việc lãi suất tăng cao đang tạo ra một sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. TS. Phạm Xuân Hòe nhận định rằng nền kinh tế đang vận hành theo mô hình "chữ K", nơi người giàu càng giàu thêm, còn người thu nhập trung bình và thấp thì ngày càng khó tiếp cận bất động sản.

Các nhà đầu cơ, với tiềm lực tài chính mạnh và nhiều tài sản thế chấp, vẫn có khả năng "gồng lãi" để chờ đợi những đợt sóng tăng giá mới. Đối với họ, lãi suất cao được xem như một phần chi phí đầu tư và họ sẵn sàng chấp nhận nếu kỳ vọng lợi nhuận từ việc tăng giá đất vẫn đủ hấp dẫn.

Ngược lại, những gia đình trẻ mua nhà để ở thực mới là đối tượng chịu tổn thương sâu sắc nhất. Đối với một khoản vay khoảng 2 tỷ đồng, nếu lãi suất nhảy từ 7% lên 13%, số tiền lãi phải trả hàng tháng gần như tăng gấp đôi. Điều này buộc các gia đình phải thắt lưng buộc bụng, cắt giảm chi phí sinh hoạt, giáo dục và các kế hoạch tiết kiệm dài hạn.

Nhiều người đã phải hoãn kế hoạch an cư hoặc chấp nhận chọn những loại hình nhà ở kém chất lượng hơn, xa trung tâm hơn, làm ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống.

Bên cạnh đó, TS. Phạm Xuân Hòe cũng cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn đối với sức khỏe của hệ thống ngân hàng khi nợ xấu có xu hướng tăng lên, trong khi tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro bao phủ nợ xấu đã giảm từ mức trên 100% xuống còn khoảng 80%.

Ông cũng tiết lộ những "kỹ thuật" của các đại gia bất động sản trong việc đẩy giá dự án thông qua các công ty con để vay vốn ngân hàng, tạo ra những "bong bóng" giá trị ảo. Nếu thị trường bất động sản "xì hơi", không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm đất nền gặp nguy mà chính các ngân hàng cũng sẽ đứng trước rủi ro nợ xấu phình to.

Trước thực trạng này, các chuyên gia khuyến nghị người dân cần hết sức thận trọng khi quyết định vay vốn mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao. Người mua không nên vay quá 80% giá trị căn nhà và phải đảm bảo tổng số tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá một tỷ lệ an toàn trong tổng thu nhập để tránh rơi vào bẫy nợ nần.

Nếu nhu cầu thực của người dân giảm sút do không chịu nổi chi phí lãi suất, thanh khoản của thị trường, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, sẽ suy yếu nhanh chóng.

Để giải quyết bài toán này một cách bền vững, không chỉ cần sự điều tiết thận trọng từ phía ngân hàng mà còn cần những chính sách hỗ trợ dài hạn từ Nhà nước. Việc tái cấu trúc thị trường bất động sản một cách căn cơ và tạo ra các gói tín dụng ưu đãi thực sự cho người mua nhà ở thực là điều cần thiết để đảm bảo sự bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở, giúp giấc mơ "an cư lạc nghiệp" của người lao động không trở nên xa vời.