GS Đặng Hùng Võ cảnh báo nóng về cơn sốt đất ăn theo quy hoạch Hà Nội 100 năm

Bài toán hạ nhiệt cơn sốt đất trong quy hoạch Hà Nội 100 năm

Quy hoạch Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm (gọi tắt là Quy hoạch Hà Nội 100 năm) theo mô hình “thành phố trong thành phố”, lấy trục sông Hồng làm xương sống cùng các cực tăng trưởng mới đang mở ra kỳ vọng về một sự chuyển mình toàn diện.

Tuy nhiên, để những bản quy hoạch chiến lược này được triển khai hiệu quả, Hà Nội vẫn cần giải quyết đồng bộ nhiều vấn đề về quản lý thị trường bất động sản, cơ chế tài chính và tư duy quản trị đô thị.

Chia sẻ trong talkshow "Rủi ro lớn nếu để sốt đất ăn theo quy hoạch Hà Nội 100 năm", GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bên cạnh quy hoạch tốt, thành phố cũng cần có những đổi mới phù hợp về thể chế và cách tiếp cận để bảo đảm quá trình phát triển diễn ra bền vững và lâu dài.

Nhìn lại lịch sử kinh tế thế giới, bất động sản luôn là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn. GS. Đặng Hùng Võ dẫn chứng bài học từ Nhật Bản trong những năm 1970 - 1980, khi giá bất động sản tăng mạnh dẫn tới tình trạng giảm phát kéo dài hàng chục năm.

Tại Mỹ, cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 cũng bắt nguồn từ cơ chế thế chấp thứ cấp phức tạp. Ngay cả Trung Quốc hiện nay cũng đang đối mặt với khủng hoảng bất động sản kéo dài từ năm 2024.

Theo ông Võ, những kinh nghiệm quốc tế này là bài học tham khảo quan trọng để Việt Nam chủ động hoàn thiện công tác quản lý thị trường, nhất là trong bối cảnh Hà Nội đang được nâng cấp và tái thiết, mở ra một mặt bằng phát triển bất động sản mới.

Một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay là giá bất động sản trên thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá trị tạo lập thực tế. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cơ quan quản lý cần kiểm soát giá bằng những công cụ mạnh mẽ hơn, như áp dụng giá trần đối với hoạt động mua bán hoặc cho thuê bất động sản, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi vi phạm thay vì chỉ dừng ở mức xử phạt hành chính.

Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế tài sản lũy tiến để điều tiết thị trường vẫn đang gặp trở ngại lớn do hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai chưa được liên thông trên phạm vi toàn quốc, khiến việc xác định tổng tài sản của một cá nhân gần như chưa thể thực hiện.

Quy hoạch Hà Nội 100 năm được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc thị trường, đặc biệt là tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp thông qua mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ lưu ý rằng để hiện thực hóa các khu dân cư này, cần có sự tham gia mạnh mẽ của thị trường bất động sản và các nhà đầu tư tư nhân, trong bối cảnh nguồn lực tài chính của Nhà nước chủ yếu đóng vai trò định hướng và hỗ trợ phát triển hơn là trực tiếp xây dựng.

Theo ông, để giảm giá thành nhà ở, Việt Nam cần có những cải cách mạnh mẽ về công nghệ và vật liệu xây dựng thay vì tiếp tục duy trì các phương thức cũ như sử dụng gạch nung. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng cần được thiết lập một trật tự mới minh bạch và bền vững hơn.

Về khía cạnh vốn hóa đất đai, ông Võ nhấn mạnh rằng cơ chế thu hồi đất hiện nay tuy có ưu điểm là triển khai nhanh nhưng lại tạo ra bài toán chia sẻ lợi ích rất phức tạp và chưa hoàn toàn công bằng. Thay vì phụ thuộc vào cơ chế Nhà nước thu hồi đất cho các dự án thương mại, ông cho rằng nên áp dụng mô hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất để người dân cùng trở thành một phần của các đô thị mới.

Theo ông, cách làm này không chỉ giúp tạo sự đồng thuận và công bằng hơn mà còn mở ra nguồn vốn lớn cho phát triển hạ tầng, giảm áp lực phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nhiều quốc gia phát triển thành công nhờ biết cách vốn hóa đất đai hiệu quả. Các nước G7 hay những nền kinh tế mới nổi như Hàn Quốc, Đài Loan đã áp dụng mô hình chính quyền phát hành trái phiếu để huy động vốn làm hạ tầng, sau đó thu lại phần giá trị gia tăng từ đất đai khi dự án hoàn thành để trả nợ. Theo ông, đây là phương thức minh bạch và bài bản mà Hà Nội có thể tham khảo khi triển khai các dự án lớn như đường sắt đô thị.

Quy hoạch Hà Nội 100 năm và yêu cầu giữ “hồn văn hóa” trong tư duy quản trị mới

Một vấn đề khác cần tiếp tục cải thiện trong quá trình triển khai quy hoạch là việc đơn giản hóa và đẩy nhanh các thủ tục hành chính, qua đó giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tối ưu nguồn lực tài chính.

Ông Võ cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài không quá đặt nặng vấn đề ưu đãi thuế hay tiền sử dụng đất, mà ưu tiên lớn hơn là quy trình phê duyệt dự án minh bạch, rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng.

Cũng theo ông, quy hoạch cần đi kèm với kế hoạch tài chính cụ thể, xác định rõ nguồn vốn vay, nguồn vốn từ trái phiếu cùng lộ trình triển khai phù hợp nhằm bảo đảm tiến độ thực hiện các dự án, hạn chế tình trạng chậm triển khai kéo dài như một số dự án tại Hà Nội hiện nay.

Trong tư duy quy hoạch 100 năm, Hà Nội cần chuyển từ cách tiếp cận cục bộ, “phân lô bán nền” sang bài toán tổng thể trên quy mô toàn thành phố nhằm tạo ra giá trị kinh tế sáng tạo và hệ thống logistics đồng bộ. Việc phân khu chức năng cũng cần được tính toán kỹ lưỡng, chẳng hạn như bảo tồn khu phố cổ phục vụ du lịch thay vì buộc khu vực này phải gánh thêm các chức năng kinh tế hiện đại.

Để quy hoạch thực sự đi vào cuộc sống, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất chuyển từ tư duy “quản lý” mang tính bắt buộc sang “quản trị” với sự tương tác hai chiều giữa chính quyền và người dân. Theo ông, một cơ chế quản trị hiệu quả cần dựa trên ba yếu tố gồm công khai minh bạch thông tin, trao quyền cho người dân tham gia giám sát và nâng cao trách nhiệm giải trình của cán bộ ra quyết định.

Ông cũng cho rằng việc ứng dụng các công nghệ hiện đại như bản sao số (Digital Twin) sẽ giúp giám sát quá trình triển khai quy hoạch theo thời gian thực, đồng thời tạo điều kiện để cộng đồng cùng tham gia theo dõi và phản hồi hiệu quả hơn.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng một bản quy hoạch tối ưu cho Hà Nội không chỉ dừng ở các chỉ số kinh tế hay diện tích xây dựng, mà phải hướng tới việc kiến tạo một đô thị xanh, thông minh, nơi mọi người dân đều được hưởng lợi từ quá trình phát triển.