GS. Hoàng Văn Cường cảnh báo rủi ro khi tồn kho bất động sản vượt ngưỡng 40%

Cảnh báo rủi ro bong bóng khi ngưỡng tồn kho trên 40%

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, diễn ra ngày 2/6, phân tích cơ chế vận hành của thị trường bất động sản, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt, cho rằng đây không phải là thị trường vận hành đơn thuần theo quan hệ cung - cầu như các loại hàng hóa thông thường.

Thị trường bất động sản là một hệ thống gồm nhiều tầng tương tác, trong đó thị trường cho thuê, thị trường tài sản và hoạt động đầu tư xây dựng tác động qua lại lẫn nhau.

Giá thuê phản ánh nhu cầu sử dụng thực của nền kinh tế. Giá bán lại chịu ảnh hưởng từ kỳ vọng lợi nhuận và dòng tiền cho thuê trong tương lai. Trong khi đó, nguồn cung mới chỉ được bổ sung sau một thời gian dài triển khai dự án, khiến thị trường luôn tồn tại độ trễ lớn.

Chính độ trễ này có thể dẫn đến hiện tượng lệch pha giữa giá trị tài sản và nhu cầu sử dụng thực tế, làm gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng.

Để kiểm soát rủi ro, GS. Hoàng Văn Cường đưa ra một loạt chỉ báo cảnh báo cần được theo dõi thường xuyên.

"Tỷ lệ đầu tư vào bất động sản vượt 35% tổng vốn đầu tư xã hội là dấu hiệu cần lưu ý. Tỷ lệ tồn kho trên 30% phản ánh tình trạng dư cung, còn khi vượt 40% có thể dẫn tới nguy cơ bong bóng thị trường", vị chuyên gia cảnh báo.

Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà bỏ trống trên 20% được xem là biểu hiện của dư cung nghiêm trọng. Thời gian tồn kho kéo dài từ 8-10 tháng cũng là tín hiệu cảnh báo thị trường đang gặp vấn đề về thanh khoản.

"Rủi ro sẽ càng gia tăng nếu tồn kho lớn đi cùng với mức vay nợ cao của doanh nghiệp và khả năng thanh khoản suy giảm", ông nhấn mạnh.

Tăng trưởng trước mắt vẫn cần dựa vào bất động sản và hạ tầng

Mặc dù đưa ra những cảnh báo về rủi ro, GS. Hoàng Văn Cường cho rằng trong giai đoạn hiện nay, bất động sản vẫn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.

Theo ông, tăng trưởng dựa trên khoa học công nghệ có độ trễ khá dài, thường mất từ 2-5 năm để tạo hiệu ứng và từ 5-10 năm mới phát huy tác động rõ nét.

Trong khi đó, bất động sản và đầu tư hạ tầng có thể tạo hiệu ứng lan tỏa nhanh hơn tới các ngành kinh tế khác.

Dẫn các nghiên cứu quốc tế, ông cho biết mỗi 1 USD giá trị gia tăng từ bất động sản có thể tạo ra từ 1,5-2,5 USD sản lượng cho nền kinh tế. Tương tự, mỗi 1% tăng trưởng của ngành bất động sản có thể đóng góp thêm khoảng 0,1-0,2% vào tăng trưởng GDP trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, để phát triển bền vững, cần cân đối đầu tư bất động sản với các khu vực khác của nền kinh tế, đồng thời ưu tiên những phân khúc đáp ứng nhu cầu sử dụng thực thay vì chạy theo đầu cơ.

Ông cũng đề xuất phát triển bất động sản gắn với hạ tầng đồng bộ, mô hình TOD, đường sắt đô thị và đô thị 15 phút nhằm mở rộng không gian phát triển, giảm áp lực cho khu vực trung tâm.