Hà Nội chi 730.000 tỷ quy hoạch sông Hồng: Giải mã cho tâm lý 'ngại qua sông' của người dân và đâu là tọa độ 'kim cương' mới?

Dự án quy hoạch phân khu sông Hồng với tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 730.000 tỷ đồng đang trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý của thị trường bất động sản, mở ra một chương mới cho sự phát triển của Thủ đô Hà Nội.

Quy hoạch sông Hồng trở thành trục phát triển, hạ tầng mở đường cho dòng tiền dịch chuyển

Theo định hướng quy hoạch tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đang thực hiện bước chuyển mình mạnh mẽ từ mô hình đô thị đơn nhân sang đa cực, trong đó sông Hồng được xác lập là trục xương sống chính cho không gian phát triển.

Chuyên gia tài chính Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) nhận định việc lấy hai bên bờ sông làm trục phát triển là xu thế tất yếu, tương tự như mô hình thành công của Seoul (Hàn Quốc) hay Thượng Hải (Trung Quốc).

Chia sẻ trong talkshow "Quy hoạch Hà Nội mới: Dự án sông Hồng 730.000 tỷ đồng lên ngôi - Bất động sản bùng nổ hay chôn vốn?", ông Hùng cho rằng, sự thay đổi này không chỉ đơn thuần là mở rộng địa giới mà còn là quá trình tái định nghĩa các vị trí “kim cương” mới của Thủ đô, nơi quỹ đất còn rộng và dư địa phát triển lớn hơn nhiều so với khu vực trung tâm hiện hữu.

Tuy nhiên, trong quá trình hiện thực hóa tầm nhìn này, những đặc thù về tâm lý và tập quán sinh sống người dân đang từng bước được điều chỉnh để phù hợp với định hướng phát triển mới của đô thị.

Ông Hùng cho rằng, khác với người dân miền Nam hay miền Tây vốn quen với sông nước, người Hà Nội từ lâu có tâm lý ngại “đi qua sông”. Điều này thể hiện rõ khi các khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm phát triển mạnh hơn đáng kể so với phía Đông như Gia Lâm, Long Biên, dù khoảng cách tới Hồ Gươm là tương đương.

Để phá vỡ rào cản này và giảm áp lực cho khu vực phía Tây, việc phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ, đặc biệt là các tuyến Metro và mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), được xem là điều kiện tiên quyết nhằm rút ngắn thời gian di chuyển từ phía Bắc và phía Đông vào trung tâm.

Trong bối cảnh thông tin quy hoạch dày đặc, dòng tiền trên thị trường đang có sự dịch chuyển rõ rệt từ khu vực giá cao phía Tây sang các “vùng trũng” mới.

Ông Hùng quan sát rằng giá bất động sản tại Cầu Giấy hay Thanh Xuân đã ở mức rất cao, từ 70 đến 91 triệu đồng/m², khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều. Trong khi đó, khu vực phía Nam với phường Hoàng Mai và xã Thanh Trì trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ cú hích từ việc mở rộng Quốc lộ 1A lên tới 90 m cùng sự xuất hiện của các siêu đô thị từ những chủ đầu tư lớn.

Ở phía Bắc, huyện Đông Anh cũng ghi nhận mức tăng giá mạnh, thậm chí có nơi chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m² nhờ kỳ vọng vào các tuyến vành đai 3.5 và vành đai 4. Tuy nhiên, vị chuyên gia này cảnh báo về sự lệch pha giữa giá trị kỳ vọng và thực tế khi một số khu vực bị đẩy giá lên quá cao so với hạ tầng hiện hữu.

Rủi ro lớn nhất hiện nay đối với nhà đầu tư là gì?

Một trong những bài học đáng chú ý được chuyên gia Tô Anh Hùng nhấn mạnh là hiện tượng “đô thị ma” tại một số đại dự án vùng ven, nơi tỷ lệ “sáng đèn” chỉ khoảng 30%.

Nguyên nhân cốt lõi, theo ông, là các khu đô thị này mới tập trung vào bán nhà ở mà thiếu yếu tố quan trọng là tạo việc làm. Ông phân tích rằng nếu không có sự tham gia của các nhà đầu tư lớn để phát triển các trung tâm tài chính hay khu công nghệ cao - như kỳ vọng với tòa tháp 108 tầng tại Đông Anh - thì người dân sẽ khó chuyển đến sinh sống lâu dài.

Bài học từ tòa nhà Keangnam ở phía Tây cho thấy một công trình có thể thu hút hàng nghìn chuyên gia nước ngoài và tạo ra hàng vạn việc làm, từ đó kéo theo nhu cầu thực về nhà ở và dịch vụ.

Rủi ro lớn nhất hiện nay đối với nhà đầu tư cá nhân là chạy theo các “nét vẽ quy hoạch” trên giấy, bỏ qua yếu tố pháp lý và an toàn. Nhiều người đang đổ xô mua đất nông nghiệp ven sông với kỳ vọng chuyển đổi mục đích sử dụng để hưởng chênh lệch địa tô, nhưng chuyên gia Tô Anh Hùng cảnh báo đây là cuộc chơi đầy rủi ro.

Theo ông, hành lang thoát lũ và quy hoạch phân khu sông Hồng là những biến số phức tạp. Việc chậm ban hành quy hoạch chi tiết 1/500 là cần thiết nhằm đánh giá tác động môi trường, nhất là sau các bài học về lũ lụt tại Thái Nguyên hay Nha Trang. Vì vậy, nhà đầu tư phải chờ các lớp quy hoạch chi tiết hơn như quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch 1/500.

Bên cạnh đó, theo quy định mới, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở sẽ rất lớn theo bảng giá đất năm 2026, khiến lợi nhuận kỳ vọng chưa chắc bù đắp được chi phí tài chính.

Về mặt tài chính, thị trường bất động sản Hà Nội đang chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, dao động từ 13% đến 17% tùy ngân hàng.

Chuyên gia Tô Anh Hùng cho rằng khả năng lãi suất giảm sâu trong thời gian tới là không lớn do áp lực lạm phát và chi phí vốn đầu vào của ngân hàng vẫn cao. Trong bối cảnh này, công thức đầu tư “70% hạ tầng hiện hữu và 30% kỳ vọng quy hoạch” vẫn còn giá trị, nhưng nhà đầu tư cần ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền thực thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá vốn.

Những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn tại các điểm nóng quy hoạch đang đối mặt với nguy cơ “ngộp”, và theo ông Hùng, cần chủ động tái cơ cấu, chấp nhận sai lầm để bảo toàn nguồn lực thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản gây áp lực tài chính và ảnh hưởng đến cuộc sống.

Đối với tương lai nội đô, quy hoạch 100 năm định hướng phát triển các đô thị nén với cao ốc lên tới 50 tầng, kết nối trực tiếp với hệ thống Metro và không gian ngầm. Xu hướng này sẽ tạo ra sự phân hóa rõ rệt trên thị trường: các bất động sản trong ngõ nhỏ, khó tiếp cận về phòng cháy chữa cháy sẽ ngày càng giảm giá trị và thanh khoản do thị hiếu thay đổi.

Ngược lại, các dự án có kết nối Metro sẽ thiết lập mặt bằng giá cao với giá trị gia tăng bền vững. Chuyên gia Tô Anh Hùng dự báo khi các tuyến Metro đi vào vận hành, giá bất động sản khu vực lân cận có thể tăng ổn định khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi so với những nơi không có Metro.

Lời khuyên của ông Hùng là nhà đầu tư cần chuẩn bị kỹ lưỡng về kiến thức và năng lực định giá. Thay vì chạy theo tin đồn, cần nghiên cứu kỹ các tài liệu quy hoạch để nắm rõ lộ trình phát triển theo các mốc 2030, 2045 và 2065.

Việc xây dựng danh mục bất động sản theo nhiều lớp - từ nhà ở để đảm bảo nhu cầu cơ bản, đến tài sản tạo dòng tiền như chung cư, và sau cùng là đầu tư vùng ven - sẽ giúp nhà đầu tư thích ứng tốt hơn với các chu kỳ biến động.