Hà Nội di dời 860.000 dân nội đô: Chuyên gia gợi mở phân khúc nhà ở trung cấp chỉ mất 15 phút tới Hồ Tây, 25 phút đến Hồ Gươm

Hà Nội đang đứng trước một cuộc tái cấu trúc đô thị với quy mô và mức độ tác động lớn chưa từng có trong nhiều thập kỷ. Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được HĐND TP Hà Nội thông qua ngày 27/1, giai đoạn từ năm 2026 đến 2045, thành phố dự kiến bố trí lại chỗ ở cho hơn 860.000 người dân sinh sống trong khu vực từ Vành đai 3 trở vào.

Đây được xem là lời giải cho những điểm nghẽn về hạ tầng, ô nhiễm và áp lực dân số vốn đã đè nặng lên vai thủ đô trong nhiều thập kỷ qua.

Để thực hiện khối lượng công việc khổng lồ này, thành phố đã xác lập một lộ trình cụ thể chia làm hai giai đoạn then chốt.

Cụ thể, giai đoạn đầu tiên kéo dài từ năm 2026 đến 2035 sẽ tập trung di dời khoảng 442.000 người. Các khu vực trọng điểm được ưu tiên giải tỏa bao gồm khu vực sông Hồng, vùng phụ cận Hồ Tây và các tuyến phố thuộc vành đai 3.

Bước sang giai đoạn hai từ năm 2036 đến 2045, Hà Nội sẽ tiếp tục di dời thêm hơn 419.000 người, trong đó đặc biệt chú trọng đến khu vực phố cổ và phố cũ cùng các khu vực còn lại trong vành đai 3.

Nhận định về lộ trình này, trong talkshow "Lộ trình giãn 860.000 dân: Căn hộ 40-50 triệu sắp trở lại", ông Tô Anh Hùng (CEO A-City) nhấn mạnh rằng việc giãn dân không chỉ là nhu cầu cấp thiết để giảm tải áp lực hạ tầng mà còn là cơ hội để bảo tồn, tái thiết các giá trị di sản và nâng cao chất lượng sống cho người dân trong bối cảnh Hà Nội thường xuyên nằm trong nhóm những thành phố ô nhiễm nhất thế giới.

Sự dịch chuyển dân cư quy mô lớn này cũng đặt ra bài toán cấp bách về nơi cư trú mới. Trong bối cảnh giá nhà tại trung tâm Hà Nội liên tục leo thang, sự trở lại của phân khúc căn hộ trung cấp với mức giá từ 40 đến 50 triệu đồng/m2 đang trở thành một điểm sáng đáng kỳ vọng.

Ông Hùng cho biết, vào đầu năm 2026, hai dự án khu đô thị đa chức năng quy mô lớn tại khu vực Đông Anh đã chính thức được khởi công. Đây là những dự án tích hợp đa dạng loại hình từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến nhà ở tái định cư, trực tiếp phục vụ nhu cầu giãn dân của thành phố. Các chủ đầu tư tại đây đã cam kết cung cấp các sản phẩm căn hộ trung cấp - một phân khúc vốn đã hoàn toàn vắng bóng trên thị trường sơ cấp kể từ năm 2024.

Về vị trí địa lý, các khu đô thị mới này được đánh giá là sở hữu lợi thế kết nối vượt trội. Nằm kẹp giữa vành đai 3 và vành đai 3.5, sát với cầu Thăng Long và cầu Thượng Cát đang xây dựng, các dự án này xóa tan nỗi lo về khoảng cách.

Ông Hùng phân tích rằng từ các khu vực này, người dân chỉ mất khoảng 15 đến 20 phút để di chuyển đến Hồ Tây và khoảng 25 phút để vào đến Hồ Gươm.

Đồng quan điểm này, cũng tại buổi talkshow, chuyên gia Long Phan (CEO AFA Group) nhận định vị trí này rất phù hợp khi nằm sát các khu công nghiệp lớn như Bắc Thăng Long, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp FDI, đồng thời rất thuận tiện để kết nối sang khu vực Mỹ Đình hay các trục đường chính như Nhật Tân và vành đai 3.

Bên cạnh yếu tố vị trí, quy luật cung cầu sẽ là nhân tố chính giúp điều chỉnh mặt bằng giá bất động sản. Chuyên gia Long Phan chỉ ra rằng giá nhà sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện nay đã chạm ngưỡng 91 triệu đồng/m², chủ yếu là do sự áp đảo của phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, với mục tiêu phát triển hơn 1 triệu căn hộ thương mại trong 5 năm tới và đạt hơn 2 triệu căn vào năm 2035, nguồn cung sẽ tăng vọt, gấp nhiều lần so với các dự báo trước đây. Ông Long tin rằng khi nguồn cung dồi dào và đa dạng về phân khúc được đưa ra thị trường, giá cả sẽ có sự điều chỉnh kỹ thuật phù hợp, mở ra cơ hội sở hữu nhà cho rất nhiều người dân.

Nhìn rộng hơn về tầm nhìn 100 năm, chuyên gia Phan Long so sánh tương lai của Hà Nội với sự phát triển của thủ đô Seoul (Hàn Quốc). Ông mô tả hình ảnh một Hà Nội với dòng sông Hồng chảy giữa lòng thành phố, nơi các đô thị mới hiện đại bên kia sông được kết nối bằng hệ thống tàu điện Metro và những cây cầu vững chãi.

Quy hoạch mới đã thay đổi hoàn toàn vai trò của sông Hồng, từ một ranh giới thoát lũ trở thành trục đại lộ cảnh quan trung tâm, với các thành phố hiện đại mọc lên ở hai bên bờ. Để hiện thực hóa tầm nhìn này, Hà Nội dự kiến xây dựng tới 14 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài hơn 1.000 km và 16 cây cầu bắc qua sông Hồng.

Hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là Metro, được xác định là "xương sống" cho sự phát triển bền vững.

Ông Hùng nhấn mạnh mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) sẽ là kim chỉ nam, kết hợp với việc phát triển không gian ngầm đa tầng đa lớp tương tự các siêu đô thị như Singapore hay Thượng Hải. Tại đó, người dân có thể di chuyển, mua sắm và làm việc hoàn toàn dưới mặt đất, tận dụng tối đa diện tích đô thị nén.

Ngoài ra, việc xác lập vị trí sân bay thứ hai tại khu vực Ứng Hòa - Phú Xuyên là bước chuẩn bị cần thiết cho một thủ đô có thể đạt quy mô dân số tăng vọt trong tương lai.

Ông Hùng cho rằng việc triển khai quyết liệt các dự án chiến lược ngay từ năm 2026 sẽ tạo ra một diện mạo mới hiện đại hơn cho thủ đô, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới.