Hàng triệu người dân TP.HCM sắp ảnh hưởng lớn trước quy định tách thửa đất mới?

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa chính thức gửi trình Ủy ban nhân dân Thành phố dự thảo quyết định quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn.

Đây là một bước đi quan trọng nhằm cụ thể hóa việc triển khai Luật Đất đai năm 2024, đồng thời thống nhất công tác quản lý đất đai tại một đô thị đặc thù với hơn 14 triệu dân. Dự thảo được dự báo sẽ tác động sâu rộng đến quyền lợi của hàng triệu người dân, từ nhu cầu chia tách tài sản cho con cái đến các hoạt động đầu tư và chuyển nhượng bất động sản.

5 mức diện tích tối thiểu khi tách thửa đất tại TP.HCM

Sự quan tâm của dư luận đối với dự thảo này là rất lớn, thể hiện qua việc cơ quan soạn thảo đã tiếp nhận và tổng hợp ý kiến đóng góp từ 102 đơn vị khác nhau. Sau khi tiếp thu và thống nhất với các sở ngành liên quan, đặc biệt là Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra các mức diện tích tối thiểu cụ thể đối với đất ở, chia thành 5 khu vực địa lý khác nhau để đảm bảo tính thực tiễn và dễ vận hành trong quá trình thực hiện. Cụ thể theo dự thảo:

- Tại khu vực 1, diện tích tối thiểu để được phép tách thửa là 36 m², đồng thời chiều rộng và chiều sâu thửa đất không được nhỏ hơn 3 m.

- Đối với khu vực 2, yêu cầu tăng lên mức 50 m² với chiều rộng và chiều sâu tối thiểu 4 m.

- Tại khu vực 3, mức diện tích tối thiểu là 60 m², yêu cầu chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.

- Khu vực 4, diện tích tối thiểu để được phép tách thửa là 80 m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất không được nhỏ hơn 5 m.

- Khu vực 5 có yêu cầu cao hơn với diện tích tối thiểu là 100 m², trong khi chiều rộng và chiều sâu vẫn phải đảm bảo từ 5 m trở lên.

Đáng chú ý, các quy định này đã kế thừa và điều chỉnh từ những quyết định trước đây để phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

Bên cạnh đất ở, quy định về tách thửa đối với đất nông nghiệp cũng được làm rõ hơn để tránh tình trạng phân lô trái phép. Dự thảo phân loại thành hai nhóm chính: đối với đất trồng cây hàng năm và các loại đất nông nghiệp khác, diện tích tối thiểu sau khi tách phải đạt 500 m².

Trong khi đó, đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc chăn nuôi tập trung, diện tích tối thiểu được quy định ở mức 1.000 m². Sự phân định rõ ràng này nhằm bảo vệ quỹ đất nông nghiệp và đảm bảo quy mô sản xuất, tránh việc chia nhỏ đất đai manh mún dẫn đến khó khăn trong quản lý và canh tác.

Vấn đề lối đi cũng được quy định chi tiết với thửa đất không tiếp giáp đường công cộng, diện tích tối thiểu được quy định là 60 m².

Tuy nhiên, đi kèm với đó là các điều kiện khắt khe về kích thước hình học: nếu lối đi tiếp giáp lộ giới quy hoạch đường giao thông dưới 20 m thì chiều rộng và chiều sâu thửa đất không được nhỏ hơn 4 m; nếu lộ giới từ 20 m trở lên thì các kích thước này phải từ 5 m trở lên.

Những quy định này trực tiếp quyết định đến khả năng chia nhỏ tài sản và là rào cản kỹ thuật cần thiết để ngăn chặn sự phát triển của các khu dân cư tự phát không đảm bảo hạ tầng.

Người dân sẽ ảnh hưởng ra sao?

Khi những quy định này chính thức đi vào đời sống, có ba nhóm đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất.

Nhóm thứ nhất là các gia đình đông thế hệ ở khu vực trung tâm muốn chia đất cho con cái. Với mức diện tích tối thiểu 36 m² tại khu vực 1, dự thảo được xem là khá linh hoạt, giúp nhiều hộ gia đình có thể tách thửa để xây dựng không gian riêng trên cùng một mảnh đất gốc, giải quyết nhu cầu an cư thiết thực trong bối cảnh quỹ đất nội đô đang ngày càng hạn hẹp. Chẳng hạn, một mảnh đất 120 m² tại trung tâm nếu đáp ứng đủ các điều kiện mặt tiền có thể chia thành ba thửa hợp pháp cho các thành viên trong gia đình.

Trái lại, nhóm thứ hai là người dân ở các khu vực ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh hay Nhà Bè sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Do diện tích tối thiểu tại đây được đề xuất từ 60 đến 80 m², việc tách những thửa đất có diện tích vừa phải thành nhiều lô nhỏ sẽ không còn dễ dàng như trước.

Ví dụ, một mảnh đất 150 m² ở khu vực yêu cầu tối thiểu 80 m² sẽ không thể tách đôi vì mỗi thửa mới chỉ đạt 75 m². Điều này phản ánh chủ trương của Thành phố trong việc hạn chế tình trạng chia nhỏ đất đai quá mức ở vùng ven, vốn là nguyên nhân gây áp lực lên hệ thống hạ tầng và tạo ra các con hẻm nhỏ hẹp, quá tải.

Nhóm đối tượng thứ ba chịu tác động mạnh mẽ là những người mua đất với mục đích phân lô bán nền. Dự thảo mới đặt ra các tiêu chuẩn chặt chẽ không chỉ về diện tích mà còn về mặt tiền, chiều sâu và đặc biệt là sự hiện diện của lối đi hợp pháp ra đường giao thông công cộng.

Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng nhiều mảnh đất dù đủ diện tích nhưng nằm sâu bên trong không có lối đi vẫn được tách thửa trái quy định, gây ra tranh chấp kéo dài. Việc siết chặt này được kỳ vọng sẽ thanh lọc thị trường, giảm thiểu các dự án tự phát thiếu quy hoạch và đảm bảo sự phát triển đô thị bền vững cho TP.HCM trong tương lai.