HoREA đề nghị bỏ trần lợi nhuận 15% với dự án nhà thương mại giá hợp lý

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý đối với dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý.

Trong đó, hiệp hội đặc biệt lưu ý đến quy định khống chế mức lợi nhuận tối đa 15% trên tổng vốn đầu tư của dự án.

Theo HoREA, việc áp trần lợi nhuận như dự thảo là chưa thực sự phù hợp. Dù hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý về bản chất vẫn là nhà ở thương mại.

Vì vậy, việc Nhà nước ấn định mức lợi nhuận tối đa 15% là chưa cần thiết và cũng khó có thể xem là một chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp.

HoREA cho rằng các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại hoàn toàn có thể tham gia chương trình nếu sản phẩm đáp ứng các tiêu chí về loại nhà, giá bán hoặc giá thuê mua theo quy định.

Trong thực tế, những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, chi phí vốn thấp hoặc quản trị dự án hiệu quả hoàn toàn có thể đạt mức lợi nhuận cao hơn 15% tổng vốn đầu tư.

Do đó, việc áp trần lợi nhuận có thể làm giảm động lực tham gia của khu vực doanh nghiệp. Để củng cố quan điểm, HoREA dẫn kinh nghiệm từ Nghị quyết số 02 về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây.

Khi triển khai chính sách này, Nhà nước chỉ quy định tiêu chí về loại nhà và giá bán, chẳng hạn căn hộ có giá không vượt quá 1,05 tỷ đồng mỗi căn đối với cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đủ điều kiện. Tuy nhiên, thời điểm đó không có quy định giới hạn lợi nhuận đối với chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bỏ quy định “cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án”. Theo hiệp hội, quy định này chưa phù hợp với Luật Nhà ở 2023.

Theo luật hiện hành, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

HoREA cho rằng việc giữ nguyên nghĩa vụ bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội sẽ bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, đồng thời phù hợp với đề xuất không cho phép sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Ngoài ra, hiệp hội cũng đề xuất bổ sung quy định rõ về đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo đó, người mua có thể là cá nhân trong nước chưa sở hữu nhà ở, hoặc đã có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người. Nhóm này bao gồm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và những người mua nhà lần đầu.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị bỏ cụm từ “từ chủ đầu tư” trong quy định “chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp từ chủ đầu tư”, thay bằng quy định “chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp”. Theo hiệp hội, điều này nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để mua nhiều căn hộ từ các dự án khác nhau.

Về quy định chuyển nhượng, HoREA đề xuất người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao nhà, thay vì tính từ thời điểm thanh toán đủ tiền như dự thảo.

Trong thời hạn 5 năm, nếu có nhu cầu chuyển nhượng, người mua có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo HoREA, quy định này phù hợp với nhu cầu dịch chuyển lao động, thay đổi nơi làm việc hoặc điều động cán bộ, công chức, viên chức. Liên quan đến cơ chế tín dụng cho loại hình nhà ở này, HoREA cho rằng lãi suất mua nhà hiện vẫn ở mức cao. Nếu không có gói tín dụng riêng cho cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà, việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá hợp lý sẽ gặp nhiều khó khăn.

Theo hiệp hội, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại cam kết trước đây dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với lãi suất khoảng 6%/năm trong thời hạn 10 năm đến ngày 31/12/2025 mới giải ngân được khoảng 7.600 tỷ đồng.

Vì vậy, trong giai đoạn trước mắt, HoREA kiến nghị mở rộng đối tượng được tiếp cận gói tín dụng này. Mức lãi suất khoảng 6–7%/năm được cho là phù hợp, với thời hạn vay khoảng 5 năm.

Theo HoREA, nếu cho phép cả chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá hợp lý tiếp cận nguồn vốn này, hiệu quả sử dụng gói tín dụng sẽ được cải thiện đáng kể.

Hiệp hội cho rằng việc mở rộng đối tượng thụ hưởng sẽ giúp dòng vốn được lưu thông tốt hơn, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân.