Khó mua nhà ở xã hội: Chênh 600 triệu một suất, lãi suất vay trên 10%

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động mạnh mẽ, phân khúc nhà ở xã hội luôn được kỳ vọng là "phao cứu sinh" cho những người có thu nhập trung bình thấp hiện thực hóa giấc mơ an cư. Tuy nhiên, dù mang tính nhân văn sâu sắc và sở hữu nhu cầu khổng lồ, loại hình này vẫn chưa thể bùng nổ như mong đợi. Những rào cản từ thủ tục pháp lý, cơ chế vốn cho đến thực trạng biến tướng trong phân phối đang khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người lao động trở nên xa vời.

Một trong những thực tế khó khăn hàng đầu hiện nay đối với người mua nhà ở xã hội là lãi suất vay. Phân tích về thực tế này, trong talkshow "Nhà ở xã hội 25 triệu/m2, lãi suất chỉ thấp hơn thị trường 1-2%: Vì sao người mua thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận?", chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn chỉ rõ, mức giá cho loại hình nhà ở này hiện đã chạm ngưỡng 25 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ tiêu chuẩn diện tích khoảng 70m2 với hai phòng ngủ sẽ có giá lên tới 1,5 tỷ đồng. Đây là một con số không hề nhỏ đối với những gia đình công nhân, viên chức có tổng thu nhập chỉ quanh quẩn mức 10 triệu đồng mỗi tháng.

Chính vì vậy, chuyên gia Rich Nguyễn tính toán, ngay cả khi người mua đã tích lũy được khoảng 300-500 triệu đồng ban đầu, họ vẫn phải vay thêm tới 1 tỷ đồng. Trong khi đó, với mức thu nhập thấp, khả năng chi trả thực tế của nhiều người chỉ khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng.

Với mặt bằng lãi suất cho vay dù đã ưu đãi hơn thị trường từ 1,5-2%, người vay vẫn phải chịu mức lãi khoảng 10-12%/năm. Điều này khiến bài toán trả cả gốc lẫn lãi trở nên quá sức, tạo áp lực tài chính lớn đối với người thu nhập thấp.

Một trong những vấn đề nhức nhối khác chính là tình trạng mua đi bán lại qua nhiều tầng nấc trung gian để hưởng chênh lệch. Theo chuyên gia Rich Nguyễn, hiện tượng các "cò" đất chào mời suất mua ưu đãi với mức tiền chênh từ 300 đến 600 triệu đồng không hề hiếm gặp trên mạng xã hội.

Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn thực hiện thủ đoạn "bánh vẽ" đầy tinh vi: ký xác nhận suất mua đàng hoàng, thu tiền đặt cọc của người dân rồi trì hoãn việc bốc thăm trong 3 đến 5 năm với lý do "quá tải". Thực chất, đây là hành vi chiếm dụng vốn không lãi suất. Trong khi đó, người dân vì quá khát khao chỗ ở nên chấp nhận mạo hiểm ký các loại vi bằng, hợp đồng viết tay đầy rủi ro pháp lý, để rồi sau nhiều năm chờ đợi chỉ nhận lại tiền gốc trong sự tủi thân vì mất đi cơ hội và chi phí thời gian.

Chuyên gia Rich Nguyễn chỉ ra rằng, đối tượng mua nhà ở xã hội vốn là những người yếu thế trong xã hội, nhưng lại đang phải đối mặt với những chiêu trò sai phạm trong khâu xét duyệt đối tượng, dẫn đến việc nhà ở xã hội bị biến thành một kênh đầu cơ trục lợi.

Bên cạnh những tiêu cực trong phân phối, các rào cản kinh tế cũng khiến doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này. Mặc dù Nhà nước cho phép chủ đầu tư dùng 20% quỹ đất dự án để xây nhà ở thương mại bù đắp lợi nhuận, nhưng mức khống chế lợi nhuận 10% trên tổng mức đầu tư vẫn được coi là quá thấp so với rủi ro và chi phí cơ hội.

Thêm vào đó, quy trình phê duyệt một dự án thường kéo dài từ 3 đến 5 năm với nhiều thủ tục pháp lý phức tạp, càng làm giảm động lực của các nhà đầu tư.

Để giải quyết tận gốc bài toán này, ông Rich Nguyễn cho rằng Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm từ Singapore, nơi Chính phủ trực tiếp lập quỹ và đứng ra xây dựng nhà ở thay vì chỉ phụ thuộc vào doanh nghiệp tư nhân.

Tại Singapore, quy định về việc bán lại nhà ở xã hội cực kỳ nghiêm ngặt: người mua bắt buộc chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc diện chính sách và phải sau 15 năm mới được phép mua căn thứ hai. Theo ông, Việt Nam cần áp dụng các biện pháp mạnh tay như đánh thuế cao với hành vi lợi dụng chính sách để kinh doanh hoặc siết chặt quy định bán lại đúng đối tượng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ từ chính sách nhân văn.

Một giải pháp đột phá khác được chuyên gia Rich Nguyễn đề xuất là thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia. Theo đó, những người có nhu cầu mua nhà sẽ đóng góp định kỳ vào quỹ này (ví dụ từ 3-5 triệu đồng mỗi tháng) để vừa tạo thói quen tích lũy, vừa có cơ sở để được ưu tiên xét duyệt vay vốn ưu đãi.

Việc quản lý bằng dữ liệu số đồng bộ về thuế, bảo hiểm xã hội và thu nhập cá nhân sẽ giúp minh bạch hóa quy trình xét duyệt. Đồng thời, mô hình "thuê mua" - tức là thuê nhà trong dài hạn từ 20-30 năm rồi mới thanh toán nốt phần giá trị còn lại để sở hữu - cũng cần được nhân rộng để giảm áp lực tài chính ban đầu cho người lao động.

Nhìn rộng hơn ra thị trường bất động sản, giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang bị đẩy lên mức "trên trời", có nơi chạm ngưỡng hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

Chuyên gia Rich Nguyễn nhận định đây là kết quả của hội chứng "FOMO (sợ bỏ lỡ)", cộng với sự thao túng và thổi giá của các chủ đầu tư cùng đội ngũ môi giới trong bối cảnh nguồn cung bị đình trệ từ năm 2019 đến nay.

Tuy nhiên, ông cũng đưa ra tín hiệu lạc quan về xu hướng quy hoạch đa cực của thủ đô Hà Nội trong tương lai với chiến lược 9 trung tâm, 9 trục động lực, 9 hành lang phát triển. Trong vòng 5 đến 10 năm tới, khi người dân giãn dần sang các vùng ven và các quy hoạch mới được thực thi, tình trạng "ngáo giá" tại nội đô được kỳ vọng sẽ giảm bớt, tạo ra một thị trường bền vững và thực tế hơn cho người dân.