Kho xưởng lấp đầy hơn 90%, Việt Nam thành tâm điểm logistics khu vực

Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield, Việt Nam hiện là một trong những thị trường logistics năng động nhất Đông Nam Á, hưởng lợi lớn từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các tập đoàn quốc tế.

Các doanh nghiệp đang tăng tốc mở rộng mạng lưới sản xuất và phân phối tại khu vực, đưa Việt Nam trở thành mắt xích ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đà tăng trưởng được thúc đẩy bởi sự bùng nổ của thương mại điện tử, hoạt động sản xuất định hướng xuất khẩu và tiêu dùng nội địa gia tăng. Nhu cầu thuê mạnh mẽ đang khiến diện tích trống tại nhiều khu công nghiệp và kho xưởng liên tục thu hẹp.

Các quốc gia như Việt Nam, Indonesia và Thái Lan đang nổi lên như những trung tâm mới của sản xuất và phân phối tại châu Á - Thái Bình Dương. Trong đó, Việt Nam được đánh giá nổi bật nhờ lợi thế về vị trí địa lý, chi phí cạnh tranh và mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Tại khu vực phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, thị trường công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng sản xuất lớn, quy mô tiêu dùng cao và kết nối hạ tầng liên vùng ngày càng đồng bộ. Theo Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực này đã đạt khoảng 36.400 ha, trong khi tỷ lệ lấp đầy kho và nhà xưởng xây sẵn đều duy trì trên 90%.

Ở phía Bắc, các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên hay Quảng Ninh đang trở thành “thỏi nam châm” hút doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao nhờ lợi thế thương mại xuyên biên giới và hệ sinh thái sản xuất ngày càng hoàn thiện. Riêng Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tối đa ở nhiều loại hình bất động sản công nghiệp.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết làn sóng doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao đang mở rộng hiện diện mạnh mẽ tại Việt Nam, góp phần củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

“Tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư đang thay đổi rất nhanh. Nếu trước đây yếu tố vị trí được ưu tiên hàng đầu thì hiện nay doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành quốc tế”, ông Thuận nói.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường logistics toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi diện tích trống ngày càng thu hẹp. Khoảng 43% thị trường trong khu vực được dự báo sẽ tiếp tục giảm tỷ lệ trống trong ba năm tới khi nhu cầu hấp thụ tăng nhanh hơn nguồn cung mới.

Đáng chú ý, khách thuê hiện không còn chỉ tìm kiếm mặt bằng giá rẻ mà đang ưu tiên các cơ sở logistics hiện đại, tiết kiệm năng lượng, sẵn sàng cho tự động hóa và đáp ứng tiêu chuẩn vận hành cao hơn. Xu hướng này đang thúc đẩy cuộc đua nâng cấp kho xưởng, trung tâm logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, nhận định Đông Nam Á đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng không còn mang tính ngắn hạn mà đã trở thành chiến lược dài hạn của các tập đoàn toàn cầu.

“Việt Nam đang có cơ hội lớn để trở thành trung tâm logistics và sản xuất mới của khu vực nếu tiếp tục cải thiện hạ tầng, nâng cấp chất lượng tài sản công nghiệp và đáp ứng tốt hơn yêu cầu công nghệ của khách thuê quốc tế”, ông Dennis Yeo nhấn mạnh.