Kiều hối hơn 10 tỷ USD ‘đổ bộ’ TP.HCM: Việt kiều chuyển hướng săn căn hộ, bất động sản bước vào chu kỳ vốn mới?

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (Khu vực 2), năm 2025, kiều hối về TP.HCM đạt 10,343 tỷ USD – mức cao nhất từ trước đến nay, tăng 8,3% so với năm 2024, tương đương khoảng 267.000 tỷ đồng. Dòng tiền chủ yếu đến từ châu Á và châu Mỹ, tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế đô thị đầu tàu và lan tỏa ra toàn thị trường.

Song song với quy mô vốn là lực đẩy chính sách. Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản được kỳ vọng gia cố tính minh bạch, đồng thời mở rộng quyền giao dịch cho người Việt ở nước ngoài theo hướng tiệm cận với công dân trong nước.

Theo ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội, khung pháp lý ổn định là điều kiện tiên quyết để củng cố niềm tin và thúc đẩy phân bổ vốn dài hạn thay vì tâm thế thăm dò như trước.

Niềm tin không đến từ một văn bản đơn lẻ, mà là tổng hòa của nhiều biến số: FDI duy trì tích cực, điều chỉnh chính sách đầu tư theo hướng minh bạch, cùng đà phát triển hạ tầng từ cao tốc, vành đai đến sân bay. Các cực tăng trưởng mới dần lộ diện, tạo nền tảng trung – dài hạn cho giá trị tài sản.

Vì sao căn hộ “lên ngôi”?

Nếu trước đây đất nền và nhà phố chiếm ưu thế trong lựa chọn của Việt kiều, thì hiện tại dòng tiền đang nghiêng rõ về căn hộ. Lý do trước hết nằm ở cấu trúc thanh toán: Phần lớn dự án mở bán theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai, chia tiến độ theo từng giai đoạn, giúp nhà đầu tư chủ động dòng tiền và giảm áp lực vốn ban đầu, khác biệt đáng kể so với sản phẩm nhà đất thường yêu cầu thanh toán lớn ngay từ đầu.

Bên cạnh đó, các gói hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư giúp tối ưu đòn bẩy và phân bổ vốn hiệu quả hơn. Với nhóm nhà đầu tư không thường trú tại Việt Nam, khả năng quản lý vận hành, tính pháp lý rõ ràng và thanh khoản minh bạch của căn hộ cũng tạo cảm giác “an toàn có kiểm soát”, phù hợp cho bước tiếp cận đầu tiên trước khi mở rộng quy mô.

Niềm tin vào thương hiệu chủ đầu tư là yếu tố không kém phần quan trọng. Nhiều Việt kiều đã có trải nghiệm hoặc mức độ nhận diện với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là chủ đầu tư có yếu tố quốc tế. Điều này góp phần giảm rào cản tâm lý và rủi ro thông tin khi tham gia thị trường trong nước.

Tiêu chí đầu tư: Không khác biệt, nhưng kỷ luật hơn

Về tiêu chí lựa chọn, nhóm nhà đầu tư này không khác biệt nhiều so với mặt bằng chung: vị trí, hạ tầng, tiềm năng tăng giá trung – dài hạn, khả năng cho thuê và mức sinh lời kỳ vọng vẫn là trọng tâm. Tuy nhiên, do xem bất động sản như tài sản tạo dòng tiền, họ đặt nặng hơn vào năng lực khai thác thực tế, sức hút với khách thuê và tính minh bạch trong quản lý vận hành.

Ngoài hai thị trường lõi là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, các đô thị có quy hoạch tương đối rõ ràng và hạ tầng đồng bộ như Đà Nẵng đang nổi lên như điểm đến tiềm năng. Nguồn cung phát triển theo phân khúc, biên độ giá còn dư địa và khả năng cho thuê ổn định giúp nhà đầu tư dễ lượng hóa hiệu quả.

"Trong dài hạn, quyết định đầu tư không chỉ là bài toán tài chính. Hệ tiện ích nội – ngoại khu, chất lượng xây dựng, năng lực vận hành và mức độ phát triển tổng thể của khu vực đều tác động trực tiếp đến hiệu quả khai thác và giá trị tài sản. Trên hết, một nền tảng pháp lý minh bạch, ổn định mới là “neo” giữ niềm tin, giúp nhà đầu tư kiểm soát rủi ro khi phân bổ vốn", ông Matthew Powell nhấn mạnh.

Với quy mô kiều hối vượt 10 tỷ USD chỉ riêng tại TP.HCM, cộng hưởng cùng cải cách thể chế và hạ tầng, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc dòng vốn. Trong bức tranh đó, căn hộ không chỉ là sản phẩm đầu tư, mà còn là “bệ thử” cho niềm tin của một cộng đồng vốn ngày càng chuyên nghiệp và kỷ luật hơn.