Lãi suất cao đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn thanh lọc rất mạnh

Sau khi phục hồi trong năm 2025, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với dấu hiệu hạ nhiệt. Nguồn cung mới đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng so với cùng kỳ nhưng giảm đáng kể so với quý trước.

Tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 78.000 sản phẩm, trong khi lượng giao dịch đạt gần 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 15–20%.

Thanh khoản giảm, song theo DXS-FERI, điều này không đồng nghĩa với việc thị trường “đóng băng”, mà phản ánh tâm lý người mua đã thay đổi.

Thay vì chạy theo đám đông, nhà đầu tư và người mua nhà trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Một trong những nguyên nhân chính là mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, phổ biến 12–14%/năm, thậm chí 15–16% với các khoản vay thả nổi.

Chi phí vốn tăng khiến dòng tiền đầu tư, đặc biệt là dòng tiền sử dụng đòn bẩy tài chính, trở nên dè dặt.

Cùng với đó, việc triển khai bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và hệ thống mã định danh bất động sản đang tạo ra cơ chế “lọc” tự nhiên, góp phần loại bỏ các hoạt động đầu cơ thiếu nền tảng, hướng dòng tiền vào các sản phẩm có giá trị thực và pháp lý rõ ràng.

Dữ liệu thị trường cho thấy hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt. Khách hàng dành nhiều thời gian khảo sát, so sánh trước khi quyết định, ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác và phục vụ nhu cầu ở thực.

Xu hướng sử dụng vốn tự có hoặc các gói tài chính an toàn cũng ngày càng phổ biến. Quý I/2026 cũng ghi nhận sự phân hóa mạnh. Dù nguồn cung gần 78.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ chỉ 15–25%, cho thấy dòng tiền không còn phân bổ đồng đều.

Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục dẫn dắt với mức tăng giá nhẹ 1–2%, trong khi đất nền chững giao dịch, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại miền Bắc. Đáng chú ý, dòng tiền đang tập trung vào các dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh, trong khi những sản phẩm yếu về nền tảng dần bị đào thải.

Xu hướng phân hóa được nhận định không còn mang tính ngắn hạn mà trở thành đặc điểm vận hành mới của thị trường.

Bước sang quý II/2026, thị trường được dự báo chuyển sang trạng thái ổn định hơn nhưng vẫn duy trì tính chọn lọc cao. Nguồn cung mới ước đạt khoảng 22.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp tiến gần 100.000 sản phẩm.

Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng dao động 20–30%. Giá bán được dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, nhường chỗ cho dòng tiền trung và dài hạn.

Theo DXS-FERI, những diễn biến hiện nay không phải là suy thoái mà là quá trình tái cấu trúc thị trường. Giai đoạn “thanh lọc” này đang thiết lập lại các chuẩn mực về pháp lý, chất lượng sản phẩm và hành vi đầu tư.

Trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ thuộc về các chủ đầu tư có năng lực thực, dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Dù ngắn hạn khó có đột phá, nhưng về dài hạn, đây được xem là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản.