Lãi suất cho vay mua nhà lên 11%/năm: Đã đủ ‘khóa van’ đầu cơ bất động sản?

Ngưỡng 'chặn đầu cơ', nhưng chưa triệt tiêu nhu cầu ở thực

Chia sẻ tại talk show bàn về diễn biến lãi suất và triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, ông Tô Anh Hùng – Giám đốc REFI cho hay, thời gian qua, các ngân hàng thương mại đã đua nhau nâng lãi suất huy động, trong bối cảnh áp lực thanh khoản gia tăng. Lãi suất huy động bình quân kỳ hạn 6 tháng đã vượt 7%/năm, trong khi nhiều ngân hàng điều chỉnh lãi suất các kỳ hạn dài lên 8–9%/năm.

Diễn biến này kéo theo việc lãi suất cho vay mua nhà tăng đồng loạt. Từ đầu tháng 1/2026, không ít ngân hàng đã điều chỉnh lãi vay mua bất động sản tăng thêm hơn 1 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Tính chung, lãi suất cho vay mua nhà bình quân đã lên khoảng 11%/năm.

“Đây là mức lãi suất không còn dễ chịu đối với các khoản vay ngắn hạn, đặc biệt là vay mang tính đầu cơ, lướt sóng,” ông Hùng nhận định.

Theo phân tích của Giám đốc REFI, lịch sử thị trường cho thấy mỗi khi lãi suất vay mua nhà vượt ngưỡng 10%, thị trường bất động sản lập tức chịu tác động mạnh, đặc biệt là phân khúc đầu cơ ngắn hạn.

Ông dẫn lại giai đoạn năm 2022, khi nhiều nhà đầu tư sử dụng các gói vay 12–18 tháng để lướt sóng, thậm chí vay chỉ để đặt cọc rồi bán lại. Khi lãi suất tăng nhanh, không ít người đã rơi vào tình trạng “kẹt vốn”, buộc phải cắt lỗ hoặc xả hàng.

Ở mặt bằng hiện tại, nếu một hộ gia đình vay khoảng 3 tỷ đồng để mua nhà với lãi suất 11%/năm, riêng tiền lãi đã lên tới 330 triệu đồng/năm, tương đương 27–28 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền gốc.

“Với mức chi phí vốn này, thu nhập gia đình phải đạt 80–90 triệu đồng/tháng mới có thể đảm bảo an toàn tài chính. Điều đó cho thấy lãi suất hiện nay gần như không còn ‘đất sống’ cho đầu cơ ngắn hạn,” ông Hùng phân tích.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh, lãi suất 11% vẫn là mức có thể chấp nhận được với người mua nhà để ở dài hạn, vay 15–25 năm, nếu thu nhập ổn định và có kế hoạch tài chính rõ ràng.

Theo ông Hùng, trong bối cảnh lãi suất cao, những dự án chịu ảnh hưởng đầu tiên sẽ là các sản phẩm có mức giá bị đẩy lên quá cao, đặc biệt là phân khúc trên 5.000 USD/m² (tương đương khoảng 125–130 triệu đồng/m²); các dự án chất lượng thấp, pháp lý chưa hoàn chỉnh, hoặc bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện.

Ông dẫn số liệu từ các tổ chức nghiên cứu cho thấy, tại một số thành phố vệ tinh và khu vực vùng ven, khoảng 30% lượng căn hộ mới mở bán vẫn chưa được tiêu thụ. Dù mức tồn kho này chưa quá lớn, nhưng đủ để tạo áp lực điều chỉnh giá, buộc thị trường phải tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người mua cuối cùng.

“Trong bối cảnh thu nhập dân cư tăng chậm, những dự án cố đẩy phân khúc lên cao trong khi hạ tầng, pháp lý và giá trị sử dụng không tương xứng sẽ gặp rất nhiều khó khăn,” ông Hùng nói.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, khó có sóng tăng mới

Lý giải vì sao lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh hơn các lĩnh vực khác, ông Hùng cho rằng đây là hệ quả của định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản.

Hiện nay, nhiều ngân hàng, đặc biệt là nhóm ngân hàng lớn, đang chịu áp lực lớn từ: Tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) chạm trần; Lộ trình không tính tiền gửi Kho bạc Nhà nước vào tổng tiền gửi, khiến khả năng mở rộng tín dụng bị thu hẹp; Chủ trương ưu tiên vốn cho các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh thay vì bất động sản.

“Khi bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên phân bổ vốn, việc phải chịu lãi suất cao hơn là điều tất yếu,” ông Hùng nhấn mạnh.

Theo đánh giá của ông Tô Anh Hùng, mặt bằng lãi suất hiện tại sẽ tiếp tục đẩy nhanh quá trình sàng lọc thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn sẽ rút lui, trong khi người mua để ở buộc phải tính toán kỹ hơn về thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.

“Lãi suất 11% không phải là dấu chấm hết của thị trường bất động sản, nhưng gần như là dấu chấm hết cho thời kỳ đầu cơ dễ dãi. Thị trường sẽ phục hồi, nhưng theo hướng chậm hơn, bền vững hơn và khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá nóng mới,” ông Hùng kết luận.