Lãi suất tăng vọt, người mua nhà dùng đến 70% thu nhập hàng tháng để trả nợ

Chị M.Hằng (34 tuổi, trú tại phường Đống Đa, Hà Nội) cho biết, hơn 1 năm trước chị mua một căn hộ studio với giá 2 tỷ đồng ở xa trung tâm, có sẵn 600 triệu đồng (30%) và vay ngân hàng 1,4 tỷ đồng (70%).

Tại thời điểm đó, với thu nhập hàng tháng ở mức 27 triệu đồng, khoản vay với lãi suất ưu đãi 7%/năm không quá lo ngại với chị.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất vay đã tăng lên khoảng 12%/năm. Với mức lãi này, mỗi tháng chị phải trả cả gốc và lãi khoảng 17-20 triệu đồng.

Số tiền này chiếm đến 70% thu nhập hàng tháng, chưa kể chi phí điện nước, phí quản lý vận hành của tòa nhà, rồi sinh hoạt hàng ngày.

Áp lực trả nợ quá lớn khiến kế hoạch ổn định cuộc sống trong căn hộ riêng của chị phải tạm gác lại. Chị Hằng hiện đã dọn về ở chung cùng bố mẹ và cho thuê lại căn hộ của mình để trang trải cuộc sống.

Trường hợp của chị Hằng không phải cá biệt. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng trở lại, nhiều người mua nhà bằng đòn bẩy tài chính đang đối mặt với áp lực trả nợ ngày càng lớn.

Tuy nhiên, bài toán khó của người mua nhà hiện nay không chỉ nằm ở vấn đề tài chính. Thị trường bất động sản còn đang tồn tại một nghịch lý lớn về cơ cấu nguồn cung.

Thị trường nhà ở đang thiếu hụt nghiêm trọng các căn hộ từ một đến hai phòng ngủ có diện tích 50-70 m2 với mức giá dao động từ 2 đến 5 tỷ đồng.

Có những giai đoạn, phân khúc này chỉ chiếm vỏn vẹn khoảng 1% nguồn cung, trong khi các căn hộ trung cấp và cao cấp lại chiếm lĩnh tới hơn 70% thị trường.

Sự áp đảo của phân khúc cao cấp đã đẩy giá nhà thương mại vượt quá khả năng chi trả của số đông, trong khi phân khúc nhà ở xã hội - vốn rẻ hơn từ 15% đến 20% - lại có nguồn cung cực kỳ hạn chế.

Trong giai đoạn 2021-2025, cả nước mới chỉ hoàn thành khoảng 170.129 căn nhà ở xã hội, tức là chỉ đạt 17% mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030.

Tại các đô thị năng động như Hà Nội hay TP.Hồ Chí Minh, mức thu nhập 25 triệu đồng mỗi tháng thường được xem là con số ổn định, đủ để một cá nhân có thể nghĩ đến việc xây dựng nền tảng tài chính vững chắc.

Thế nhưng, khi đặt bút tính toán cho mục tiêu sở hữu một căn hộ tầm trung, giấc mơ ấy nhanh chóng trở thành một bài toán đầy áp lực.

Thực tế hiện nay cho thấy, việc sở hữu nhà không còn đơn thuần là câu chuyện về nỗ lực cá nhân, mà là sự tổng hòa của những nghịch lý trong cấu trúc thị trường, lãi suất ngân hàng và khả năng tiếp cận các chính sách hỗ trợ.

Chính sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung đã khiến một bộ phận lớn người mua nhà rơi vào tình thế “mắc kẹt” khi những cá nhân có thu nhập trung bình từ 21 đến 30 triệu đồng hoặc hộ gia đình có thu nhập từ 41 đến 50 triệu đồng mỗi tháng chưa được tiếp cận nguồn cung phù hợp.

Đây là nhóm đối tượng 'lửng lơ' khi không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ tiềm lực tài chính để chạm tới các căn hộ thương mại giá cao. Họ chính là những người đang phải đối mặt trực tiếp với áp lực tài chính nặng nề nhất nếu quyết định vay vốn mua nhà trong bối cảnh hiện tại.

Vấn đề khiến kế hoạch mua nhà trở nên khó khăn ngoài nguồn cung nhà ở tầm trung còn phải kể đến lãi suất ngân hàng.

Các ngân hàng như Vietcombank, VietinBank và BIDV đã nâng lãi suất từ mức 9,6% lên trên 12%/năm cho gói cố định 24 tháng. Các ngân hàng khác như MBBank, ACB hay VIB cũng duy trì mức lãi suất dao động từ 9% đến 12% tùy vào kỳ hạn và gói vay.

Mặc dù một số ngân hàng như Agribank hay Techcombank có các mức ưu đãi thấp hơn trong 6-12 tháng đầu, nhưng sau thời gian này, lãi suất thường thả nổi và có thể dễ dàng vượt mốc 12%/năm tùy điều kiện thị trường.

Với mặt bằng lãi suất như vậy, bài toán tài chính của người vay mua nhà trở nên đặc biệt căng thẳng. Khi áp dụng mức lãi suất 12% cho thời hạn vay 20 năm, một người có thu nhập 25 triệu đồng sẽ rơi vào tình thế cực kỳ rủi ro. Số tiền phải trả cả gốc và lãi trong những tháng đầu có thể lên tới 17-20 triệu đồng.

Điều này đồng nghĩa với việc khoảng 70% đến 80% thu nhập hàng tháng chỉ để dùng trả nợ ngân hàng, chưa kể đến chi phí sinh hoạt, phí quản lý chung cư và các quỹ dự phòng rủi ro.

Xét về dài hạn, tổng số tiền lãi phải trả sau 20 năm có thể lên tới hàng tỷ đồng, biến một căn nhà giá trị gốc 2 tỷ đồng thành một khoản đầu tư trị giá từ 3 đến 3,5 tỷ đồng. Áp lực dòng tiền này khiến nhiều người phải chùn bước trước khi đặt bút ký hợp đồng vay vốn.

Trước thực tế này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra đề xuất cho phép người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất ưu đãi khoảng 6% đến 7%/năm trong thời hạn 10-12 năm để mua hoặc thuê, mua nhà ở giá phù hợp.

Nếu đề xuất này được thực hiện, bài toán tài chính sẽ thay đổi đáng kể. Vẫn với khoản vay 1,4 tỷ đồng, nhưng nếu lãi suất chỉ còn 7%, số tiền trả hàng tháng và tổng tiền lãi trong cả chu kỳ vay sẽ giảm mạnh, có thể chênh lệch tới hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng so với mức lãi suất 12%.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ là đơn vị nào sẽ bù phần chênh lệch lãi suất đó và liệu các ngân hàng có sẵn sàng cho vay dài hạn ở mức thấp như vậy hay không.

Một tín hiệu đáng mừng hơn cho những người như chị Hằng là mới đây, tại phiên họp Chính phủ, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu nâng mức thu nhập với cá nhân mua nhà ở xã hội lên tối đa 25-27 triệu một tháng, tăng so với mức 20 triệu hiện hành.

Các cá nhân được mua loại nhà ở này gồm người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, người độc thân.

Trong khi chờ đợi những thay đổi từ chính sách và thị trường, các chuyên gia khuyến cáo, người mua nhà trước khi có ý định ký hợp đồng vay mua nhà cần phải đảm bảo 3 yếu tố:

- Thứ nhất, sau khi trả góp hàng tháng, thu nhập còn lại có đảm bảo ít nhất 40% đến 50% để duy trì sinh hoạt tối thiểu hay không.

- Thứ hai, cá nhân đó đã có quỹ dự phòng tài chính cho ít nhất 6 tháng chi phí hay chưa.

- Và cuối cùng, thu nhập có khả năng tăng trưởng trong 3 đến 5 năm tới để bù đắp áp lực lạm phát và lãi suất thả nổi hay không.

Nếu chưa thể đáp ứng 3 yếu tố này, sự thận trọng là vô cùng cần thiết để tránh rơi vào bẫy nợ nần.

Câu chuyện mua nhà tại các đô thị lớn hiện nay không chỉ là bài toán kinh tế của riêng cá nhân nào, mà đã trở thành vấn đề đòi hỏi những giải pháp đồng bộ về nguồn cung và chính sách tín dụng để giấc mơ an cư không trở thành gánh nặng quá sức.