Lãi vay đang tăng, nên chốt mua nhà khi nào?

Người mua ở thực không sợ biến động ngắn hạn

Chia sẻ tại một talk show về đầu tư bất động sản, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn tài chính, bất động sản độc lập cho rằng, câu trả lời phụ thuộc rất lớn vào việc người mua thuộc nhóm “ở thực” hay “đầu tư”, và quan trọng hơn là đã hay chưa giải được bài toán tài chính cá nhân.

Theo ông Lê Quốc Kiên, với các dự án nhà ở, thị trường hiện nay có thể chia làm hai nhóm rõ rệt. Nhóm thứ nhất là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đây cũng là phân khúc đang giữ được sức bền tốt nhất.

Ở khu vực nội đô các đô thị lớn, mức giá được coi là phù hợp với nhu cầu ở thực chỉ nên dao động khoảng 60–70 triệu đồng/m². Với các tỉnh, khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Long An, mặt bằng hợp lý theo ông Kiên là không quá 45 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, giá bán chỉ là một phần của câu chuyện. Điều quan trọng hơn, theo vị chuyên gia này, là dự án phải có hạ tầng, tiện ích, kết nối giao thông tốt và đặc biệt là đã có dân về ở đông.

“Chính người ở thật mới là yếu tố giữ giá và làm tăng giá nhà trong dài hạn. Những dự án đã sáng đèn, dân về ở ổn định, pháp lý đầy đủ thì giá gần như chỉ có xu hướng đi lên”, ông Kiên nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, nếu nhìn lại giá nhà 5–10 năm trước, phần lớn các dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực đều đã tăng gấp đôi, bất chấp các chu kỳ thăng trầm của thị trường và lãi suất.

Trong khi nhà đầu tư thường phản ứng rất nhanh với giá và lãi suất, tức thấy giảm là lo bán, thấy tăng là chốt lời, thì người mua ở thực gần như “miễn nhiễm” với dao động ngắn hạn. Khi đã an cư, biến động giá hay lãi suất trong vài tháng hay một năm không còn là áp lực quá lớn.

Chính tâm lý này vô tình biến người mua ở thành nhà đầu tư dài hạn, và phần thưởng họ nhận được thường đến sau 5–10 năm.

“Nếu bạn mua đúng để ở, không phải đầu cơ, dự án đã có cư dân về ở đông và bài toán tài chính đã ổn, thì không có lý do gì phải chờ”, ông Kiên khẳng định.

Về mặt lãi suất, ông Lê Quốc Kiên cho biết, so với đầu năm, lãi vay mua nhà đã tăng khoảng 1,5–2%. Các ngân hàng quốc doanh hiện đã nâng lãi suất cho vay trung – dài hạn lên khoảng 7,3–8,5%/năm, trong khi khối ngân hàng thương mại cổ phần phổ biến ở mức 9–10%/năm, thậm chí cao hơn sau giai đoạn ưu đãi.

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, ông Kiên cho rằng lãi suất chỉ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ thêm 0,3–0,5%, khó có khả năng giảm sâu.

Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố vĩ mô: Áp lực hút tiền về sau giai đoạn đẩy mạnh đầu tư công, chủ trương siết dần tín dụng bất động sản, đặc biệt là các đề xuất hạn chế cho vay với nhà thứ hai trở lên, cũng như yêu cầu ổn định tỷ giá.

“Sẽ không còn lãi suất rẻ cho vay mua nhà đầu cơ nữa. Lãi suất thời gian tới chủ yếu duy trì mặt bằng hiện tại”, ông Kiên nhận định.

Thời điểm nào nên xuống tiền?

Đặt bài toán cụ thể, ông Kiên cho rằng, với khoản vay khoảng 2 tỷ đồng, chênh lệch lãi suất 2% chỉ khiến người mua phải trả thêm khoảng 3 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 36 triệu đồng mỗi năm.

Câu hỏi đặt ra là: 36 triệu đồng tiền lãi tăng thêm có đủ lớn để trì hoãn quyết định mua một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng?

Trong khi đó, nếu tiếp tục chờ đợi với kỳ vọng lãi suất giảm, người mua có thể đối mặt với rủi ro giá nhà tăng 10–15%, tương đương 300–450 triệu đồng, con số lớn hơn rất nhiều so với phần lãi vay chênh lệch.

“Nếu đã tính toán đầy đủ dòng tiền, kể cả giai đoạn hết ưu đãi lãi suất mà vẫn chịu được, thì không cần chờ. Đợi lãi suất giảm, chưa chắc giá nhà đã giảm theo”, ông Kiên nhấn mạnh.

Theo chuyên gia này, thời điểm hợp lý để mua nhà không nằm ở việc chờ lãi suất thấp nhất, mà nằm ở lúc người mua đã sẵn sàng về tài chính và chọn đúng sản phẩm ở thực.

Trong bối cảnh lãi suất khó giảm sâu, còn giá nhà ở các dự án có dân cư, pháp lý rõ ràng vẫn có xu hướng tăng, việc chần chừ quá lâu có thể khiến người mua phải trả cái giá đắt hơn.

“Với người mua ở thực, thời điểm tốt nhất để xuống tiền là khi bạn đủ khả năng, không phải khi thị trường hoàn hảo”, ông Lê Quốc Kiên kết luận.