Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Giá nhà 'phù hợp' là phù hợp với thị trường, không phải với thu nhập

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2025 vào khoảng 100 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM khoảng 111 triệu đồng/m². Mức giá này đã tăng mạnh so với vài năm trước và tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập của nhiều hộ gia đình đô thị.

Trên thị trường hiện nay đang tồn tại hai phân khúc rõ rệt: Nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, và nhà ở thương mại dành cho người có khả năng tài chính cao. Tuy nhiên, giữa hai phân khúc này là một khoảng trống rất lớn – nhóm người thu nhập trung bình, những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại.

Phân khúc “nhà ở giá phù hợp” được kỳ vọng sẽ lấp khoảng trống này. Tuy nhiên, dự thảo chính sách của Bộ Xây dựng lại không đưa ra một mức giá cụ thể, mà chỉ quy định nguyên tắc hình thành giá: giá do chủ đầu tư quyết định trên cơ sở chi phí và lợi nhuận định mức.

Điều này khiến nhiều người đặt câu hỏi: Nếu không có một con số cụ thể, người dân sẽ dựa vào đâu để biết căn nhà đó có thực sự “phù hợp” với mình hay không?

Chia sẻ tại Talkshow “Nhà ở giá phù hợp: Liệu có thật sự phù hợp”, luật sư Phạm Thanh Tuấn, đoàn luật sư thành phố Hà Nội, nhận định cách tiếp cận của dự thảo cho thấy một thực tế rằng giá nhà phù hợp hiện nay được hiểu là phù hợp với thị trường, chứ không phải phù hợp với thu nhập của người dân.

Ông Tuấn phân tích, nếu tính giá nhà dựa trên thu nhập trung bình của người dân, mức giá sẽ rất thấp và không đủ để doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Nhưng nếu để hoàn toàn theo cơ chế thị trường như nhà ở thương mại thì người thu nhập trung bình lại không thể tiếp cận. Vì vậy, giải pháp được đưa ra là Nhà nước can thiệp bằng cơ chế ưu đãi để giảm chi phí đầu vào và khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, từ đó hình thành mức giá ở điểm cân bằng mà cả doanh nghiệp và người mua đều có thể chấp nhận.

“Nhà ở giá phù hợp là loại nhà được xác định một phần theo cơ chế thị trường, nhưng có sự điều tiết và can thiệp của Nhà nước để giá không tăng như nhà ở thương mại thông thường”, ông Tuấn cho biết.

Dưới góc độ thị trường, chuyên gia cho rằng trên thế giới, khả năng chi trả nhà ở thường được tính theo nguyên tắc: Người mua nhà chỉ nên dùng khoảng 28–30% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà, và tổng nghĩa vụ nợ không nên vượt quá 50–55% thu nhập để đảm bảo an toàn tài chính. Ngoài ra, giá trị căn nhà thường tương đương khoảng 4–6 năm thu nhập của hộ gia đình.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, do chênh lệch cung – cầu lớn, nếu áp dụng công thức này theo thu nhập thì giá nhà sẽ rất thấp và khó khả thi đối với doanh nghiệp.

Theo tính toán từ phía chi phí, giá nhà ở xã hội hiện nay khoảng 25–30 triệu đồng/m², chủ yếu bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận định mức. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải tính tiền sử dụng đất (dù được ưu đãi), cộng với chi phí xây dựng khoảng 18 triệu đồng/m², chi phí thủ tục khoảng 2 triệu đồng/m², tiền đất có thể dao động từ 10–20 triệu đồng/m², cùng lợi nhuận định mức khoảng 15%.

Nếu cộng các chi phí này, giá nhà ở thương mại “giá phù hợp” có thể rơi vào khoảng 30–40 triệu đồng/m². Với căn hộ 70 m², giá căn hộ sẽ dao động khoảng 3–4 tỷ đồng.

Một vấn đề khác được đặt ra là có nên quy định giá trần cho nhà ở giá phù hợp hay không. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc ấn định một mức giá cụ thể là rất khó, bởi giá nhà phụ thuộc vào chi phí xây dựng, chi phí đất và thủ tục – những yếu tố luôn biến động. Nếu ấn định giá cứng, khi chi phí tăng, doanh nghiệp sẽ không thể làm dự án.

Vì vậy, thay vì kiểm soát giá bán đầu ra, chính sách hiện nay đang đi theo hướng kiểm soát chi phí đầu vào, bao gồm chi phí đất, chi phí đầu tư và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, từ đó hình thành mức giá được coi là “phù hợp”.

Điều này cũng lý giải vì sao trước đây từng có đề xuất nhà giá 1 tỷ đồng/căn nhưng không thể triển khai trên thực tế bởi mức giá đó có thể phù hợp với người mua, nhưng lại không phù hợp với chi phí của doanh nghiệp.

Như vậy, câu chuyện nhà ở giá phù hợp thực chất là bài toán cân bằng lợi ích giữa người mua và doanh nghiệp, trong đó Nhà nước đóng vai trò điều tiết chi phí để kéo giá xuống mức có thể tiếp cận được với số đông. Tuy nhiên, khi chưa có một chuẩn chi trả cụ thể theo thu nhập, khái niệm “giá phù hợp” vẫn sẽ là một khái niệm khó định lượng và dễ gây tranh luận trên thị trường.