Nghịch lý thị trường chung cư Hà Nội: Người mua đang chờ điều gì?

Thị trường bất động sản ở Hà Nội đang trải qua giai đoạn đầy biến động với những nghịch lý rõ rệt khi nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản lại giảm. Dù trên các diễn đàn và hội nhóm cư dân liên tục xuất hiện những thông tin rao bán "cắt lỗ" hàng trăm triệu đồng, nhưng thực tế người mua vẫn đang giữ tâm thế quan sát, "ôm tiền" chờ đợi thay vì xuống tiền ngay lúc này.

Sự đóng băng cục bộ này không chỉ phản ánh áp lực tài chính của giới đầu tư mà còn cho thấy một khoảng cách quá lớn giữa giá trị thực tế của căn hộ và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Chung cư Hà Nội cắt lỗ hàng trăm triệu nhưng giá vẫn “neo đỉnh”, người mua không còn dễ bị thuyết phục

Dẫn chứng thực tế cho thấy, nhiều căn hộ tại khu vực Gia Lâm hay Hà Đông dù đã được chủ nhà giảm giá chào bán từ 200 đến 300 triệu đồng so với thời điểm đỉnh cao cuối năm 2024 nhưng vẫn chịu cảnh ế ẩm.

Đơn cử như một căn hộ hơn 60m2 được bàn giao 4 năm tại Gia Lâm, hiện giá chào bán khoảng 4,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 68 triệu đồng/m2, vẫn bị người mua đánh giá là quá cao so với giá trị thực.

Nhiều ý kiến cho rằng các tin rao cắt lỗ chỉ là chiêu thức giảm bớt một phần tiền lãi để hút khách, bởi mặt bằng giá chung trong khu vực vẫn neo ở ngưỡng cao từ 67 đến 70 triệu đồng/m2, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam cho thấy giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội bình quân đạt mốc 102 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ, trong khi thị trường thứ cấp cũng neo ở mức trung bình 62 triệu đồng/m2.

Lý giải về nguyên nhân khiến giá nhà chung cư Hà Nội bị đẩy lên cao ngất ngưởng trong thời gian qua, chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn phân tích rằng ngoài yếu tố nhu cầu thực cao từ lượng lớn sinh viên và người lao động đổ về thành phố, còn có những tác động kỹ thuật đáng kể từ phía các chủ đầu tư.

Chia sẻ tại talkshow "Chung cư Hà Nội cắt lỗ trăm triệu, môi giới đỏ mắt tìm khách nhưng người mua vẫn quyết ôm tiền", ông Rich Nguyễn khẳng định không thể phủ nhận sự tồn tại của việc thao túng và thổi giá, khi các chủ đầu tư tận dụng thời điểm nguồn cung khan hiếm giai đoạn 2019-2024 để đẩy giá khu vực nội đô lên rất cao.

Theo ông, đây là một chiến lược kỹ thuật nhằm tạo mặt bằng giá mới, từ đó giúp họ bán những dự án ở vùng ven với mức giá tốt hơn, bởi nếu nội đô không cao thì ven đô không thể tăng theo được.

Thực tế hiện nay, giá chung cư tại những vùng ven cách trung tâm Cầu Giấy từ 5 đến 10km đã xấp xỉ mức 100 triệu đồng/m2, một con số mà ông Rich Nguyễn đánh giá là không bền vững và không phản ánh thực tế giá trị bền vững của thị trường.

Bên cạnh đó, hiệu ứng tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ- PV) và sự tham gia tích cực của đội ngũ môi giới trong việc tạo sự khan hiếm giả tạo cũng góp phần đẩy giá nhà "lên trời".

Ông Rich Nguyễn cho biết có những trường hợp môi giới thông báo cháy hàng để ép khách hàng trả thêm tiền chênh lệch, dù thực tế nhu cầu thực không thể biến động nhanh đến thế. Tuy nhiên, thị trường đang dần bước vào ngưỡng đi ngang khi người mua bắt đầu tỉnh táo hơn trước các "bánh vẽ" lợi nhuận.

Khi lãi suất vay mua nhà thả nổi vẫn duy trì ở mức cao từ 10% đến 14%/năm, áp lực tài chính đè nặng lên cả nhà đầu tư lướt sóng lẫn người mua ở thực, khiến họ không còn mặn mà với việc dùng đòn bẩy tài chính.

Đặc biệt, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại các đô thị lớn hiện nay chỉ đạt từ 3% đến 4%, thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng, khiến bài toán đầu tư căn hộ để cho thuê không còn hấp dẫn như trước.

Một nghịch lý khác của thị trường là nguồn cung không hề thiếu nhưng thanh khoản vẫn giảm tới 32% so với quý trước. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng nhà ở đủ điều kiện mở bán trong quý 1 năm 2026 đã tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2024, đạt mốc 34.000 căn.

Sự bùng nổ về nguồn cung này cùng với việc các chủ đầu tư thường không giảm giá trực tiếp mà chỉ thông qua các hình thức chiết khấu hoặc quà tặng đã khiến người mua có tâm lý chờ đợi mức giảm sâu hơn.

Đề xuất lập quỹ nhà ở quốc gia, siết đầu cơ: Lối ra nào cho thị trường đang “kẹt thanh khoản”?

Chuyên gia Rich Nguyễn dự báo rằng trong tương lai, xu hướng phát triển sẽ dịch chuyển mạnh mẽ ra các đô thị vệ tinh vùng ven, nơi có quy hoạch rõ ràng và các khu đô thị tích hợp "tất cả trong một" với đầy đủ tiện ích như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện.

Ông cũng nhấn mạnh rằng các phân khúc trung cấp, vừa túi tiền sẽ là trọng tâm phát triển thay vì các dòng cao cấp hạng sang vốn đang dư thừa và khó tiêu thụ.

Trong bối cảnh giá nhà neo quá cao so với thu nhập, phân khúc nhà ở xã hội vốn được kỳ vọng là giải pháp giải tỏa cơn khát nhà ở lại đang gặp nhiều rào cản về pháp lý và biên lợi nhuận.

Ông Rich Nguyễn chỉ ra rằng mức khống chế lợi nhuận 10% cho các dự án nhà ở xã hội khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà, mặc dù họ đã được tạo điều kiện sử dụng 20% quỹ đất để xây nhà ở thương mại bù đắp chi phí.

Thêm vào đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn giải ngân rất chậm do lãi suất hỗ trợ vẫn còn quá cao so với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, dao động quanh mức 10,5% đến 12%. Thực trạng này cộng với những hiện tượng tiêu cực như mua bán suất ưu đãi, đóng tiền chênh hàng trăm triệu đồng cho môi giới đã làm biến tướng ý nghĩa nhân văn của chính sách nhà ở xã hội.

Để khắc phục tình trạng này và làm minh bạch thị trường, chuyên gia Rich Nguyễn đề xuất Việt Nam nên học tập mô hình của Singapore trong việc phát triển nhà ở.

Theo đó, ông đề xuất Chính phủ có thể thiết lập quỹ nhà ở quốc gia và trực tiếp đứng ra xây dựng thay vì chỉ phụ thuộc vào các doanh nghiệp tư nhân. Các quy định về đối tượng mua và bán lại nhà ở xã hội cũng cần được thắt chặt, ví dụ như chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện chính sách và áp dụng các chính sách thuế để ngăn chặn hành vi đầu cơ trục lợi.

Thị trường chung cư Hà Nội đang ở trong trạng thái bị nén bởi ba yếu tố: mặt bằng giá cao, lãi suất chưa hạ nhiệt và tâm lý chờ đợi của người mua. Thanh khoản khó có thể cải thiện trong ngắn hạn nếu không có những cú hích mạnh mẽ từ chính sách tiền tệ hoặc việc tháo gỡ triệt để các rào cản pháp lý cho hơn 1.700 dự án đang ách tắc.

Dự báo trong suốt năm 2026, với nguồn cung dồi dào ước tính lên tới 33.000 căn, giá chung cư khó có khả năng tăng thêm mà sẽ đi ngang để chờ sức mua phục hồi. Đối với người mua nhà lúc này, sự tỉnh táo và chiến lược tài chính rõ ràng là yếu tố tiên quyết để tránh chạy theo tâm lý đám đông trong một thị trường vẫn còn nhiều ẩn số khó lường.