Nhà ở vừa túi tiền chịu chi phí vốn quá cao vì bị gom vào một mối, doanh nghiệp hiến kế giải pháp

Tại Diễn đàn Tài chính 2026 với chủ đề “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh”, ông Trần Văn Hiếu - Tổng Giám đốc OBC Holdings cho rằng việc áp dụng chung một cơ chế tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản đang trở thành rào cản lớn đối với các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Theo ông Hiếu, thị trường hiện có khoảng 5 loại hình bất động sản khác nhau, nhưng bên trong mỗi loại hình lại tồn tại nhiều phân khúc với mục tiêu sử dụng, đối tượng khách hàng và mức độ rủi ro hoàn toàn khác biệt.

Tuy nhiên, chính sách tín dụng hiện nay vẫn đang “gom chung” tất cả vào một cơ chế quản lý về lãi suất và hạn mức vay vốn.

Điều này khiến các doanh nghiệp phát triển nhà ở dân cư phải chịu cùng mặt bằng chi phí vốn với các phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc mang tính đầu cơ cao.

Ông Trần Văn Hiếu cho biết, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp bất động sản phải đảm bảo vốn pháp định và vốn đối ứng tối thiểu chiếm 20% tổng mức đầu tư dự án.

Tuy nhiên trên thực tế, để một dự án đủ điều kiện mở bán và được phép huy động vốn từ khách hàng, doanh nghiệp phải hoàn thành phần móng, kéo theo hàng loạt chi phí lớn phát sinh từ rất sớm.

Các khoản chi này bao gồm giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí pháp lý, thiết kế và xây dựng phần móng.

Tổng chi phí thực tế trước khi dự án được mở bán thường chiếm tới 30 - 40% tổng mức đầu tư.

Theo ông Hiếu, chính sự chênh lệch giữa yêu cầu vốn đối ứng theo quy định và nhu cầu vốn thực tế đã tạo áp lực tài chính rất lớn cho doanh nghiệp.

Sau khi sử dụng gần hết vốn tự có cho giai đoạn chuẩn bị và thi công ban đầu, doanh nghiệp buộc phải vay ngân hàng để bù đắp phần vốn còn thiếu trước khi có thể tiếp cận dòng tiền từ khách hàng.

“Trong cơ cấu vốn của một dự án gồm vốn tự có, vốn vay và vốn huy động từ khách hàng. Chỉ khi dự án đạt khoảng 40% tổng mức đầu tư thì doanh nghiệp mới bắt đầu giảm được áp lực dòng tiền nhờ nguồn vốn từ người mua nhà”, ông Hiếu nói.

Đại diện OBC Holdings cho rằng giá vốn của doanh nghiệp hiện phụ thuộc rất lớn vào kết quả thẩm định của ngân hàng thương mại.

Dù một số dự án tốt vẫn có thể tiếp cận mức lãi suất ưu đãi thông qua đàm phán riêng lẻ, nhưng đây chưa phải là giải pháp mang tính hệ thống.

Từ đó, ông kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần sớm xây dựng cơ chế phân loại doanh nghiệp và phân khúc bất động sản để áp dụng chính sách tín dụng phù hợp hơn.

Theo ông Hiếu, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực cần được xem là nhóm ưu tiên riêng, thay vì bị “nhốt chung trong một chiếc túi” với các phân khúc đầu cơ hoặc bất động sản cao cấp.

Ông cho rằng nếu không bóc tách rõ từng loại hình tín dụng, chi phí vốn sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao, khiến giá nhà khó giảm và đi ngược lại mục tiêu an sinh xã hội.

“Doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền đang chấp nhận mức lợi nhuận định biên thấp để phục vụ nhu cầu thực của xã hội. Vì vậy, Nhà nước cũng cần có cơ chế vốn tương xứng để hỗ trợ nhóm doanh nghiệp này”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Lãnh đạo OBC Holdings cũng đề xuất cần minh bạch hóa thông tin phân loại dự án ngay từ giai đoạn cấp tín dụng để ngân hàng có thể đánh giá chính xác mức độ rủi ro của từng phân khúc.

Theo ông, nếu dòng vốn được phân bổ đúng địa chỉ, các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có điều kiện triển khai thuận lợi hơn, thay vì chỉ nằm trên các kế hoạch giải ngân mang tính hình thức.

“Chỉ khi bóc tách được tín dụng theo từng phân khúc, bài toán nhà ở vừa túi tiền mới có cơ hội thoát khỏi vòng xoáy giá vốn cao như hiện nay”, ông Trần Văn Hiếu khẳng định.