PGS.TS Trần Đình Thiên: Lãi suất tăng 1%, nền kinh tế ‘gánh’ thêm 184.000 tỷ đồng chi phí

Áp lực lãi suất: "Cú sốc" 1% và con số 47.000 tỷ đồng

Tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” diễn ra ngày 2/4, PGS.TS Trần Đình Thiên - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đã đưa ra một cảnh báo trực diện về rủi ro tài chính.

Sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ trên 19% vào năm 2025, hệ lụy của việc duy trì dư nợ cao đang bộc lộ khi lãi suất có xu hướng đảo chiều. Theo tính toán của ông Thiên, toàn nền kinh tế chỉ cần lãi suất tăng thêm 1%, chi phí lãi vay sẽ đội lên khoảng 184.000 tỷ đồng/năm. Riêng lĩnh vực Bất động sản phải gánh thêm khoảng 47.000 tỷ đồng/năm.

Đây là con số khổng lồ, trực tiếp bào mòn lợi nhuận và khả năng duy trì dự án của các doanh nghiệp đang phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính.

Sự phân hóa "nghiệt ngã" giữa hai thái cực

Thị trường bất động sản hiện nay không còn dành cho số đông đầu cơ. TS. Trần Đình Thiên nhận định đang có sự tách lớp rõ rệt giữa hai nhóm chủ thể:

Doanh nghiệp lớn: Tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn, kiến tạo hệ sinh thái bền vững nhưng gặp thách thức về vòng quay vốn chậm và sức hấp thụ của thị trường chưa tương xứng.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ: Chủ yếu hoạt động kinh doanh ngắn hạn. Đây là nhóm dễ tổn thương nhất vì phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng, vốn có bản chất là ngắn hạn và chịu sự kiểm soát chặt chẽ về rủi ro kỳ hạn.

"Những lúc thị trường biến động càng cần ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, để khi khó khăn đi qua, doanh nghiệp vẫn còn đủ sức quay lại thị trường," ông Thiên nhấn mạnh.

Lối thoát nào cho doanh nghiệp BĐS?

Bất ổn địa chính trị toàn cầu và gián đoạn chuỗi cung ứng đã buộc dòng vốn phải thay đổi chiến thuật: Từ dàn trải sang chọn lọc. Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên dựa trên 3 trụ cột mới:

-Minh bạch pháp lý: Những dự án mập mờ về hồ sơ pháp lý dần bị loại khỏi cuộc chơi khi dòng tiền thông minh chỉ đổ vào nơi có sự đảm bảo an toàn.

-Số hóa dữ liệu: Việc minh bạch hóa thông tin giúp nhà đầu tư định vị chính xác giá trị tài sản, hạn chế tình trạng "ngáo giá".

-Giá trị thực và Hạ tầng: Nhà đầu tư đang ưu tiên các tài sản có khả năng giữ giá, gắn liền với hạ tầng giao thông và có khả năng vận hành, khai thác thực tế thay vì chỉ mua - bán trên giấy.

Để thích nghi với kỷ nguyên lãi suất mới và dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp, chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản không nên tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng mà cần đa dạng hóa nguồn vốn.

Trong đó, việc phát triển mạnh kênh trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và các nguồn vốn trung – dài hạn được xem là hướng đi bền vững hơn, phù hợp với vòng đời dài của các dự án bất động sản.

Cùng với đó, doanh nghiệp cần ưu tiên quản trị rủi ro tài chính, kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy, đồng thời tập trung nguồn lực hoàn thiện các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng thanh khoản tốt để đảm bảo dòng tiền và sức chống chịu trong bối cảnh thị trường biến động.