Phát triển nhà cho thuê: Làm sao để giữ chân người thuê?

Người dân cần sự ổn định

Để phát triển thị trường nhà ở cho thuê, nhiều chuyên gia cho rằng, vai trò của Nhà nước mang tính quyết định. Bên cạnh việc trực tiếp phát triển các dự án nhà ở xã hội cho thuê, cần có những cơ chế đặc thù nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia và khuyến khích người dân đầu tư nhà ở để cho thuê, từ đó tạo thêm nguồn cung đa dạng về vị trí, diện tích và mức giá.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Thắng (phường Hoàng Liệt, Hà Nội) cho biết, gia đình đang sở hữu lô đất rộng hơn 100m2 và có ý định xây căn hộ mini cho thuê. Tuy nhiên, điều khiến ông băn khoăn là tính ổn định của quy hoạch.

“Nếu bỏ ra vài tỷ đồng đầu tư xây dựng nhà cho thuê thì người dân cần biết quy hoạch khu vực đó có ổn định lâu dài hay không. Chúng tôi mong các thông tin quy hoạch được công khai, minh bạch, dễ tiếp cận và hạn chế tình trạng điều chỉnh liên tục để yên tâm đầu tư dài hạn”, ông Thắng nói.

Tương tự, bà Lê Hương (Đông Anh, Hà Nội) cho rằng, nhiều người dân có đất nhưng chưa mạnh dạn đầu tư, vì lo ngại các thủ tục pháp lý thay đổi hoặc quy hoạch bị điều chỉnh.

“Nhà cho thuê là khoản đầu tư dài hạn, thu hồi vốn chậm. Nếu quy hoạch rõ ràng, ổn định và có cơ chế hỗ trợ tiếp cận vốn thì sẽ có nhiều người tham gia hơn”, bà Hương chia sẻ.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), kinh nghiệm quốc tế cho thấy, muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững thì vai trò của Nhà nước là yếu tố mang tính quyết định. Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia.

Do đó, VARS IRE cho rằng, song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.

Khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.

Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Nếu không có một “thiết kế thể chế đặc biệt”, rất khó để khu vực tư nhân tham gia vào phân khúc này ở quy mô lớn.

Giữ chân người thuê bằng môi trường sống an toàn

Một vấn đề quan trọng khác là Việt Nam cần xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà, nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê. Hiện nay, người thuê nhà luôn ở thế yếu khi đối mặt với nguy cơ tăng giá đột biến, chấm dứt hợp đồng bất ngờ hoặc điều kiện sống không đảm bảo. Do đó, cần từng bước hình thành Luật Thuê nhà với các quy định cụ thể về hợp đồng thuê, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Cũng theo VARS IRE, bên cạnh vai trò chủ đạo của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cần được hỗ trợ về thuế, hạ tầng và cơ chế tài chính khi đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phục vụ người lao động của mình.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 mới đây, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng, vấn đề đầu tiên là cần định danh rõ khái niệm “nhà ở cho thuê” trong hệ thống pháp luật. Hiện tại, Luật Nhà ở năm 2023 chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và chưa có một chương riêng quy định đầy đủ về nhà ở cho thuê. Điều này khiến việc xây dựng chính sách ưu đãi, cơ chế quản lý và phát triển thị trường gặp nhiều khó khăn.

Ông Tuyến đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, cơ quan quản lý cần nghiên cứu xây dựng một chương hoặc hệ thống quy định riêng dành cho nhà ở cho thuê...