Rời bỏ ‘lướt sóng’, nhà đầu tư Nhật Bản và châu Âu đang tìm kiếm gì ở bất động sản Việt Nam?

Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định trong bối cảnh địa chính trị thế giới đầy bất ổn, Việt Nam nổi lên như một bảng cân đối an toàn. Vốn FDI quý I/2026 tăng trưởng 22%, riêng TP.HCM bùng nổ với mức tăng 220%.

Sức hút này không đến từ sự ngẫu nhiên. Theo ông Troy, có 3 trụ cột đang giữ chân nhà đầu tư ngoại:

Cam kết hạ tầng kỷ lục: Chính phủ Việt Nam đang dành khoảng 7% GDP cho hạ tầng – một tỷ lệ vượt trội so với các đối thủ trong khu vực. Điều này không chỉ gỡ nút thắt về kết nối mà còn trực tiếp tạo ra dư địa tăng trưởng cho BĐS công nghiệp và logistics.

Môi trường pháp lý cải thiện: Những đợt điều chỉnh chính sách liên tục đang dần tiệm cận với các chuẩn mực quản trị quốc tế, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn về quyền thụ hưởng và tính minh bạch.

Động lực từ đô thị hóa: Quá trình dịch chuyển dân cư vào các đô thị lớn vẫn đang ở giai đoạn sung sức, tạo ra nhu cầu thực và bền vững cho hệ sinh thái nhà ở, dịch vụ.

Chia tay với tư duy “lướt sóng”

Một thay đổi mang tính bước ngoặt trong tâm thế nhà đầu tư Nhật Bản và châu Âu chính là sự dịch chuyển về kỳ vọng lợi nhuận. Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn (Cushman & Wakefield Nhật Bản), nhận định: Không còn mặn mà với những thương vụ “đánh nhanh rút gọn”, nhà đầu tư đang rời bỏ các tài sản đầu cơ để tìm kiếm những tài sản có khả năng vận hành ổn định.

“Tại các thị trường phát triển, lợi suất 5–6% đã là mức phổ biến. Khi đến Việt Nam, họ kỳ vọng tỷ suất sinh lời trên 10%, nhưng đi kèm với đó phải là dòng tiền dài hạn chứ không phải là lợi nhuận ảo từ việc đẩy giá,” ông Stephen nhấn mạnh.

Đặc biệt, ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đã không còn là khẩu hiệu xa xỉ mà trở thành “giấy thông hành” bắt buộc. Sau năm 2020, khi cam kết Net Zero trở thành cuộc đua toàn cầu, các nhà đầu tư châu Âu và Nhật Bản chỉ giải ngân vào các dự án đáp ứng tiêu chí bền vững. Điều này tạo lợi thế cho các chủ đầu tư nội địa có tư duy bài bản, giúp họ không chỉ lấp đầy mặt bằng nhanh hơn mà còn nâng cao giá trị tài sản trong dài hạn.

Những “vùng đất mới” cho dòng tiền ngoại

Bên cạnh phân khúc truyền thống là nhà ở và văn phòng, tọa đàm ghi nhận sự trỗi dậy của những loại hình BĐS chuyên biệt, phản ánh đúng xu thế số hóa và già hóa dân số:

Trung tâm dữ liệu (Data Center): Được kỳ vọng sẽ bùng nổ tương tự Indonesia nhờ tốc độ chuyển đổi số nhanh; logistics hiện đại: Ăn theo làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu; BĐS sức khỏe & Nhà ở người cao tuổi: Tận dụng dư địa từ tầng lớp trung lưu đang tăng trưởng mạnh mẽ tại Việt Nam.

Dù tiềm năng là rất lớn, nhưng các chuyên gia cũng thẳng thắn chỉ ra rằng dòng vốn ngoại hiện vẫn đang ở trạng thái “chờ đợi cơ hội” do một số rào cản nội tại.

Điểm nghẽn lớn nhất vẫn nằm ở quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất và đặc biệt là cơ chế thoái vốn, chuyển lợi nhuận ra nước ngoài. Để biến sự quan tâm thành những con số giải ngân thực tế, thị trường Việt Nam cần sự minh bạch hóa cao hơn và đa dạng hóa sản phẩm để phù hợp với nhiều túi tiền khác nhau của nhà đầu tư quốc tế.