Sau Hà Nội và TP.HCM, giới đầu tư BĐS đang âm thầm đặt cược vào đâu?

Căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi với những nhịp điệu khác biệt rõ nét giữa các khu vực.

Chia sẻ tại phiên thảo luận “Bất động sản 2026: Chiến lược tăng trưởng hạ tầng quốc gia”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu phân hóa rõ rệt từ năm 2025.

Theo bà Miền, sau cú sốc năm 2023, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản không diễn ra đồng đều. Hà Nội là địa phương ghi nhận tín hiệu phục hồi sớm hơn khi bước vào chu kỳ mới ngay từ cuối năm 2024, đầu năm 2025. Trong khi đó, TP.HCM chậm nhịp hơn và chỉ thực sự có những chuyển biến rõ rệt từ quý II/2025.

Đáng chú ý, kể từ quý II/2025, thị trường xuất hiện hai xu hướng dịch chuyển lớn. Thứ nhất là dòng tiền đầu tư từ Bắc vào Nam, khi nhà đầu tư nhanh chóng tìm đến những khu vực còn dư địa tăng trưởng trong bối cảnh mặt bằng giá tại Hà Nội đã neo ở mức cao. So với Hà Nội, TP.HCM và các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An vẫn sở hữu cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, mức giá “mềm” hơn và khả năng tiếp cận rộng hơn.

Thứ hai, song hành với dòng tiền là sự dịch chuyển của lực lượng môi giới và hệ thống phân phối. Nhiều sàn bất động sản lớn tại Hà Nội đã mở rộng chi nhánh vào TP.HCM nhằm triển khai dự án và dẫn dắt dòng khách từ Bắc vào Nam. Đồng thời, một hiện tượng hiếm gặp trong nhiều năm qua cũng xuất hiện trở lại: các chủ đầu tư phía Nam chủ động “Bắc tiến”, mang sản phẩm ra giới thiệu và tìm kiếm cơ hội phân phối ngay tại thị trường Hà Nội.

Ở góc độ phân khúc, dù khảo sát cho thấy nhà đầu tư vẫn dành nhiều sự quan tâm cho đất nền, song theo nghiên cứu của VARS IRE, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc giữ vai trò trụ cột của thị trường. Phân khúc này liên tục dẫn đầu về nguồn cung và giao dịch trong thời gian qua, đồng thời được dự báo sẽ tiếp tục duy trì vị thế trong giai đoạn tới.

Thực tế tại một số thị trường như Đà Nẵng cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt trong hành vi đầu tư. Nếu trước đây, nhà đầu tư miền Bắc, đặc biệt từ Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang chủ yếu tìm kiếm đất nền, thì trong quý IV vừa qua, lượng quan tâm và giao dịch căn hộ đã áp đảo, phản ánh xu hướng thận trọng hơn và ưu tiên dòng sản phẩm có tính thanh khoản, khai thác thực tế cao.

Quảng Ninh - ứng cử viên tạo bất ngờ

Khi được hỏi về những điểm sáng của thị trường trong trung hạn, bà Phạm Thị Miền cho biết Hải Phòng vẫn duy trì vị thế tích cực ngay cả trong giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, nếu phải chọn một “ứng cử viên tạo bất ngờ” cho giai đoạn 3–5 năm tới, bà Miền nhấn mạnh cái tên Quảng Ninh.

“Sau một thời gian khá dài trầm lắng, đến quý IV năm nay, chúng tôi mới ghi nhận những tín hiệu tích cực rõ nét tại Quảng Ninh. Nếu được lựa chọn, tôi cho rằng trong 3–5 năm tới, Quảng Ninh sẽ là thị trường mang lại những kết quả khiến nhiều người bất ngờ”, bà Miền nhận định.

Theo vị chuyên gia, lợi thế của Quảng Ninh không chỉ nằm ở hạ tầng giao thông đã được đầu tư đồng bộ trong nhiều năm qua, mà còn ở dư địa phát triển dài hạn, khả năng tái cấu trúc sản phẩm và sức hút ngày càng lớn đối với dòng tiền đầu tư đang tìm kiếm những thị trường mới sau khi Hà Nội và TP.HCM dần tiệm cận mặt bằng giá cao.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc và tái định vị, Quảng Ninh được kỳ vọng sẽ không chỉ phục hồi, mà còn bứt phá theo cách riêng, trở thành “ẩn số” đáng chú ý nhất của bất động sản Việt Nam trong chu kỳ tới.