Singapore đánh thuế bất động sản tới 60%, Hàn Quốc siết 6%: Thế giới đang 'tuyên chiến' với đầu cơ đất, Việt Nam thì sao?

Trong bối cảnh khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng nới rộng, việc sử dụng thuế bất động sản để điều tiết thị trường đang trở thành xu hướng mang tính toàn cầu. Từ châu Mỹ, châu Âu đến châu Á, nhiều quốc gia đã gia tăng thuế đối với căn nhà thứ hai, nhà bỏ trống và các hoạt động đầu cơ.

Chia sẻ tại talkshow "Đánh mạnh thuế bất động sản, các nước đang 'tuyên chiến với đầu cơ nhà đất ra sao?", TS. Bùi Ngọc Sơn - Nguyên Trưởng phòng Kinh tế quốc tế, Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới cho rằng, sau các biến động tài chính lớn, thuế bất động sản không còn chỉ là công cụ thu ngân sách mà đã trở thành “van điều tiết” quan trọng nhằm đảm bảo ổn định kinh tế và công bằng xã hội.

Nhìn ra thế giới, Hoa Kỳ là ví dụ điển hình khi duy trì thuế tài sản ở mức 1-2% giá trị thị trường mỗi năm kể từ sau khủng hoảng 2008, khiến việc nắm giữ nhiều bất động sản không khai thác trở thành gánh nặng tài chính.

Tại Nhật Bản, sau khi bong bóng bất động sản vỡ vào thập niên 90, chính phủ áp dụng thuế tài sản cố định 1,4% cùng thuế quy hoạch đô thị 0,3%, đồng thời xóa bỏ ưu đãi với đất nông nghiệp trong đô thị nhằm thúc đẩy nguồn cung.

Singapore được xem là một trong những quốc gia quyết liệt nhất khi áp thuế trước bạ bổ sung tới 20% cho căn nhà thứ hai và lên đến 60% đối với người nước ngoài từ năm 2023. Hàn Quốc cũng nâng thuế sở hữu lũy tiến tối đa lên 6% vào năm 2021, trong khi Canada áp thuế nhà trống 3–5% tại các đô thị lớn nhằm hạn chế dòng vốn đầu cơ “lướt sóng”.

Lý giải xu hướng này, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng sau khủng hoảng tài chính năm 2008, bong bóng bất động sản không còn mang tính cục bộ mà đã lan rộng toàn cầu.

Khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hạ lãi suất xuống mức rất thấp để kích thích kinh tế, dòng tiền giá rẻ đã lan tỏa và chảy mạnh vào bất động sản tại các khu vực có tiềm năng tăng trưởng như châu Á và Trung Đông. Theo ông, nếu không kiểm soát, nguồn lực quốc gia sẽ bị đẩy vào các tài sản không tạo ra giá trị, kéo theo hai hệ quả lớn là lạm phát gia tăng và bất bình đẳng xã hội, khi giá nhà bị đẩy vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

TS. Bùi Ngọc Sơn nhấn mạnh, việc tích trữ bất động sản nhưng không đưa vào khai thác là hành vi gây lãng phí lớn đối với nền kinh tế, bởi tài sản không được vận hành để tạo ra hàng hóa hay dịch vụ.

Ông dẫn trường hợp tại New York, nơi nhiều tòa nhà cao tầng được xây dựng nhưng tỷ lệ bỏ trống cao, trong khi chi phí hạ tầng vẫn do xã hội gánh chịu.

Theo ông, sử dụng thuế để buộc bất động sản tham gia vào vòng quay kinh tế là cách điều tiết nguồn lực theo hướng phục vụ sản xuất, thay vì bị đầu cơ thâu tóm và đẩy giá.

Tuy nhiên, thực tế tại Hàn Quốc và Canada cho thấy việc tăng thuế chưa chắc kéo giảm giá nhà ngay lập tức. Tại Hàn Quốc, dù thuế được nâng lên mức cao, giá nhà vẫn tiếp tục tăng do đặc thù cấu trúc thị trường và phản ứng tâm lý ngắn hạn của nhà đầu tư.

Ông Sơn lưu ý thuế chỉ là một phần của bài toán, không thể giải quyết toàn diện nếu thiếu các cải cách về cơ chế vận hành. Ông cảnh báo việc kỳ vọng quá mức vào thuế, trong khi bỏ qua các yếu tố như sở hữu chéo trong ngân hàng hay các doanh nghiệp “sân sau”, có thể dẫn đến đánh giá sai lệch về hiệu quả chính sách.

Đối với Việt Nam, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện phổ biến từ 0,03% đến 0,15%, và chủ yếu đánh vào giao dịch thay vì tài sản sở hữu. TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng cần thận trọng khi áp thuế nhà thứ hai do những đặc thù về lịch sử và điều kiện sống.

Theo ông, thay vì chỉ tính theo số lượng căn nhà, chính sách nên dựa trên diện tích bình quân đầu người vượt ngưỡng cơ bản để đảm bảo công bằng và tránh gây tâm lý hoang mang. Ông cũng bác bỏ lo ngại thuế cao sẽ đẩy giá thuê tăng, cho rằng quy luật cung - cầu sẽ buộc thị trường tự điều chỉnh khi giá vượt quá khả năng chi trả.

Để xử lý tận gốc vấn đề đầu cơ, TS. Bùi Ngọc Sơn đề xuất một gói giải pháp đồng bộ. Trước hết là hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và định danh cá nhân nhằm minh bạch hóa sở hữu.

Tiếp đó, áp dụng thuế đối với người nắm giữ nhiều bất động sản hoặc diện tích lớn. Đồng thời, cần chấm dứt tình trạng “bán trước, xây sau” để tránh lãng phí nguồn lực. Hệ thống ngân hàng phải xử lý dứt điểm nợ chéo và các mối quan hệ “sân sau” nhằm kiểm soát dòng vốn đầu cơ.

Cuối cùng là các biện pháp hành chính như hạn chế người nước ngoài mua nhà và kiên quyết cho phá sản các doanh nghiệp yếu kém, buộc đưa hàng tồn ra thị trường để tăng nguồn cung thực.

Theo ông Sơn, thuế bất động sản là nguồn thu ổn định và bền vững mà nhiều quốc gia đã áp dụng từ lâu, và Việt Nam khó có thể đứng ngoài xu hướng này nếu muốn nâng cao hiệu quả quản trị vĩ mô. Vị chuyên gia này nhấn mạnh, việc điều tiết không nhằm vào bất kỳ nhóm lợi ích nào, mà hướng tới sử dụng hiệu quả tài nguyên quốc gia, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, và xây dựng một thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.