Sở hữu nhà 30 tỷ đồng vẫn gánh áp lực lãi vay ở tuổi nghỉ hưu: Chuyên gia gợi ý cách tái cấu trúc tài sản để sống an nhàn

Bà Châu (65 tuổi) là một trường hợp như vậy. Chia sẻ tại chương trình "Bạn hỏi - VWA (Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam) trả lời", bà Châu cho biết đã có sự nghiệp thăng tiến tại các công ty nước ngoài, nên bước vào tuổi hưu đã sở hữu khối tài sản đáng kể, gồm bất động sản trị giá khoảng 30 tỷ đồng tại TP.HCM.

Hệ quả của quyết định này là toàn bộ dòng tiền của hai vợ chồng bà bị thắt chặt. Dù có lương hưu và thu nhập từ việc cho thuê căn nhà 30 tỷ đồng, nhưng việc phải trả lãi vay hàng tháng trong bối cảnh tài sản đất nền không thể thanh khoản đã khiến cuộc sống hưu trí trở nên mệt mỏi.

Giải đáp về vấn đề này trong chương trình "Bạn hỏi - VWA trả lời", ông Nguyễn Minh Tuấn(CEO AFA Capital), đã chỉ ra một khoảng cách lớn giữa kiến thức tài chính doanh nghiệp và thực tế quản trị tài chính cá nhân. Theo ông Tuấn, tài chính cá nhân là một lĩnh vực hoàn toàn khác biệt, nơi mà cảm xúc, tâm lý đám đông và các giai đoạn cuộc đời đóng vai trò chi phối thay vì chỉ là những con số trên bảng cân đối kế toán.

Ông Nguyễn Minh Tuấn nhận định rằng trường hợp của bà Châu là trường hợp sở hữu nhiều đất đai nhưng lại thiếu hụt tiền mặt để chi dùng hàng ngày. Điều này vi phạm nguyên tắc cơ bản của quản trị tài sản cho người cao tuổi là ưu tiên tính thanh khoản và sự an toàn.

Để giải quyết bài toán của bà Châu, ông Nguyễn Minh Tuấn cùng các cộng sự đã đưa ra khái niệm "tháp tài sản" trong bất động sản để phân tích lại danh mục đầu tư.

Ông nhấn mạnh rằng ở độ tuổi từ 60 đến 65, mục tiêu chiến lược không còn là tăng trưởng rủi ro mà là "nghỉ hưu và chuyển giao gia sản".

Một sai lầm lớn trong danh mục của bà Châu là hiệu suất cho thuê căn nhà 30 tỷ đồng hiện chỉ đạt khoảng 1,6% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 2,5% của thị trường và kém xa lãi suất tiết kiệm. Điều này cho thấy tài sản lớn đang bị "ngủ quên" và không mang lại giá trị tương xứng cho đời sống của chủ sở hữu.

Giải pháp tái cấu trúc mà ông Nguyễn Minh Tuấn đề xuất bắt đầu từ việc thay đổi tư duy: bán đi bất động sản lớn nhưng hiệu quả thấp để xây dựng lại một danh mục đa dạng và bền vững hơn.

Cụ thể, thay vì giữ căn nhà 30 tỷ đồng và đi thuê một căn hộ nhỏ để ở cho thuận tiện, bà Châu nên mua đứt một căn hộ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của hai vợ chồng, trị giá khoảng 4-5 tỷ đồng. Việc sở hữu một ngôi nhà để ở không chỉ mang lại sự ổn định tâm lý mà còn loại bỏ chi phí thuê nhà hàng tháng, giúp dòng tiền trở nên lành mạnh hơn.

Số tiền còn lại sau khi mua nhà và tất toán các khoản nợ cũ sẽ được phân bổ vào hai lớp tài sản chính: tài sản tài chính và bất động sản dòng tiền.

Ông Nguyễn Minh Tuấn khuyến nghị bà nên dành khoảng 4,5 tỷ đồng vào các tài sản tài chính có tính thanh khoản cao như tiền gửi tiết kiệm hoặc các chứng chỉ quỹ uy tín. Lớp phòng vệ này cực kỳ quan trọng đối với người lớn tuổi, giúp họ sẵn sàng ứng phó với các vấn đề về sức khỏe hoặc nhu cầu chi tiêu đột xuất mà không cần phải lo lắng về việc bán tháo bất động sản.

Phần vốn còn lại, tùy theo dư nợ thực tế sau khi xử lý nghĩa vụ tài chính, có thể dao động còn quanh mức 18-20 tỷ đồng, được tái đầu tư vào các bất động sản tạo dòng tiền ổn định tại khu vực có nhu cầu thuê cao. Với giả định đạt mức lợi suất khoảng 4% mỗi năm, nguồn thu thụ động có thể vào khoảng 700-800 triệu đồng/năm – cao hơn đáng kể so với hiệu suất hiện tại và đủ để đảm bảo cuộc sống hưu trí chủ động, không phụ thuộc vào con cái và thậm chí vẫn có thể tiếp tục tích lũy để chuyển giao cho thế hệ mai sau.