Tại sao lãi suất vay bất động sản năm 2026 cao hơn các lĩnh vực khác?

Ngày 25/1, tại Hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực đã có những phân tích thẳng thắn về bức tranh thị trường địa ốc năm 2026, trong đó nhấn mạnh vai trò của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Sau hơn một năm triển khai, luật đã bộc lộ một số vướng mắc trong thực tiễn. Tuy nhiên, thay vì sửa luật ngay, theo chỉ đạo chung của lãnh đạo Đảng và Nhà nước, Quốc hội đã lựa chọn phương án ban hành Nghị quyết 254 để xử lý trước các điểm nghẽn cấp bách.

Nghị quyết 254 được đánh giá có 3 điểm đột phá quan trọng. Thứ nhất, liên quan đến tài chính đất đai, Nhà nước tiếp tục áp dụng bảng giá đất ổn định theo chu kỳ 5 năm, tạo nền tảng dự báo cho doanh nghiệp. Đồng thời, yếu tố linh hoạt được bổ sung thông qua hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), trao quyền cho địa phương tự quyết theo điều kiện thực tế.

Thứ hai, đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, giúp rút ngắn quy trình và tăng tính chủ động trong quản lý đất đai.

Thứ ba, TS. Cấn Văn Lực đánh giá là điểm đột phá nhất, là quy định về đồng thuận 75% trong thu hồi đất. Theo đó, chỉ cần đạt 75% diện tích đất và 75% số người sử dụng đất đồng ý, thay vì yêu cầu 100% như trước.

“Đây là thay đổi mang tính bản lề, tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường đất đai hiện nay”, ông nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, các Nghị quyết 170 và 171 của Quốc hội cũng đã mở rộng phạm vi áp dụng trên toàn quốc, cho phép tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến đất ở, đất khác và các dự án từng bị thanh tra, kiểm tra kéo dài.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, khung pháp lý dù đang cải thiện rõ rệt nhưng chưa đủ để tạo ra sự bùng nổ dòng vốn ngay lập tức, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng đang được kiểm soát chặt chẽ.

3 nguyên nhân khiến lãi suất vay BĐS cao hơn mặt bằng chung

Lý giải cụ thể về mặt bằng lãi suất, TS. Cấn Văn Lực chỉ ra 3 nguyên nhân then chốt.

Thứ nhất, tăng trưởng tín dụng cao hơn tốc độ huy động vốn. Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 19%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 15%. Sự chênh lệch này buộc các tổ chức tín dụng phải nâng lãi suất huy động để hút tiền gửi, kéo theo lãi suất cho vay tăng. Bất động sản, với đặc thù nhu cầu vốn lớn và dài hạn, chịu tác động mạnh hơn các lĩnh vực khác.

Thứ hai, bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên vốn. Theo định hướng điều hành, nguồn lực tài chính – tín dụng cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh then chốt của nền kinh tế. Bất động sản, đặc biệt là cho vay đầu tư – kinh doanh dự án, không nằm trong nhóm ưu tiên, do đó phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn để phản ánh đúng rủi ro và chi phí vốn.

Thứ ba, chính sách điều tiết nhằm “lành mạnh hóa” thị trường. Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15% và tín dụng bất động sản không được vượt mức tăng chung, trừ trường hợp đặc biệt. Việc duy trì lãi suất ở mức cao hơn được xem là một “van điều tiết”, nhằm hạn chế đầu tư dàn trải, đầu cơ và kiểm soát đà tăng giá quá nóng trên thị trường.

Đáng chú ý, trong khi cho vay đầu tư – kinh doanh bất động sản phải kiểm soát chặt chẽ hơn, thì cho vay mua nhà để ở vẫn còn dư địa, do năm trước tăng trưởng ở mức thấp. Các phân khúc nhà ở xã hội, khu công nghiệp tiếp tục được ưu tiên tiếp cận vốn.

Từ góc độ doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn buộc các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy tăng trưởng. Theo đó, doanh nghiệp cần tập trung vào ba việc cốt lõi: Rà soát dòng tiền và cơ cấu lại danh mục dự án; đa dạng hóa nguồn vốn, không phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng; và hạn chế đầu tư dàn trải trong bối cảnh dòng tiền có hạn.

Ngoài ra, ông cũng nhấn mạnh trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc đồng hành cùng Nhà nước và người dân để kiểm soát mặt bằng giá bất động sản ở mức hợp lý hơn.

“Giá quá cao sẽ không thể bền vững. Muốn thị trường phát triển dài hạn, bản thân doanh nghiệp phải chủ động điều tiết, thay vì chỉ trông chờ vào chính sách”, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.