Thị trường bất động sản thanh lọc, chỉ còn chỗ cho sản phẩm có giá trị thực

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng “khắt khe” hơn, khi phải đối mặt với nhiều thách thức và áp lực chi phí gia tăng. Trong bối cảnh đó, các chuyên gia nhận định chỉ những sản phẩm mang lại giá trị thực mới có thể thu hút dòng tiền và dẫn dắt thị trường.

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường hiện đang trong quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận hành chung. Nếu trước đây, tâm lý FOMO khiến nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố như pháp lý, uy tín chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và dư địa tăng trưởng bền vững.

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng đã khiến tâm lý đầu tư trở nên dè dặt. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào liên tục leo thang. Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường góp phần nâng cao tính minh bạch, nhưng đồng thời cũng khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh, trong đó giá đất chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm.

Bên cạnh đó, áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các chi phí triển khai khác tiếp tục đẩy giá bán tăng. Từ tháng 3/2026, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ 2% đến 5% so với giai đoạn trước.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình vào khoảng 87 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với năm trước. Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do nguồn cung hạng sang gia tăng.

Dù chưa xuất hiện dấu hiệu đảo chiều trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhẹ nhưng vẫn duy trì ở mức tích cực, khoảng 58%. Lượng giao dịch tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước.

Theo VARS IRE, dòng tiền không suy giảm mà đang dịch chuyển vào các khu vực có nhu cầu ở thực và tiềm năng tăng giá gắn với phát triển hạ tầng. Tại các đô thị lớn và những khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng như vành đai, metro hay đường sắt cao tốc, thanh khoản vẫn được duy trì ổn định.

Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt 8.500 sản phẩm, giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 61%.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó khoảng 3.000 sản phẩm được tiêu thụ, riêng khu vực TP.HCM cũ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 75%. Đà Nẵng có nguồn cung mới khoảng 3.400 sản phẩm, giao dịch 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, nguồn cung khu vực phía Nam được cải thiện nhờ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), với mức giá dưới 60 triệu đồng/m², góp phần mở rộng tệp khách hàng và hỗ trợ thanh khoản.

Theo đánh giá của VARS IRE, thị trường bất động sản đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang chiều sâu, từ kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị thực. Trong bối cảnh này, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ đóng vai trò quyết định.

Về trung và dài hạn, động lực tăng trưởng của thị trường đến từ việc hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là cơ sở tháo gỡ các vướng mắc hiện tại mà còn mở đường cho các dự án mới.

Đồng thời, quá trình này cũng được xem như một “bộ lọc tự nhiên”, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém hoặc thiếu minh bạch. Khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, các doanh nghiệp phát triển bài bản sẽ có nhiều cơ hội bứt phá, trong khi những mô hình dựa vào đầu cơ sẽ ngày càng khó tồn tại.