Thị trường căn hộ 2025: Nguồn cung tăng mạnh, nhà đầu tư dần rút lui

Theo Bộ Xây dựng, tổng hợp báo cáo từ 24/34 địa phương cho thấy trong quý IV/2025, tồn kho bất động sản tại các dự án trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn/nền, gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, chiếm tỷ trọng lớn nhất và tăng mạnh khoảng 123% so với quý III/2025.

Diễn biến tồn kho căn hộ trong năm 2025 cho thấy xu hướng đảo chiều rõ nét. Nửa đầu năm, lượng tồn kho giảm khi thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, 6 tháng cuối năm, tồn kho tăng trở lại do nguồn cung mới được tung ra với quy mô lớn, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán để đón nhịp phục hồi của thị trường.

Cùng với đó, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo cao, đặc biệt tại Hà Nội. Theo Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Thủ đô năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng khoảng 40% so với năm 2024. Nhiều dự án trung và cao cấp ghi nhận mức giá từ 70–120 triệu đồng/m², trong khi phân khúc cao cấp được đẩy lên các ngưỡng mới, phổ biến trên 120 triệu đồng/m², cá biệt có dự án vượt 200 triệu đồng/m².

Việc hàng loạt dự án chào bán với giá cao đã đưa mặt bằng giá chung cư Hà Nội lên mức kỷ lục, song cũng đặt ra thách thức về khả năng hấp thụ khi nguồn cung tăng nhanh. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước. Một số dự án tại khu Nam và khu Đông ghi nhận mức giá dao động từ 118–153 triệu đồng/m².

Ở các địa phương khác, giá căn hộ nhìn chung ổn định, một số nơi tăng nhẹ; tính chung cả năm 2025, mức tăng phổ biến khoảng 10–15% so với năm 2024.

Theo CBRE Việt Nam, riêng thị trường Hà Nội trong quý IV/2025 ghi nhận gần 15.000 căn hộ mới mở bán, đưa tổng nguồn cung cả năm lên gần 36.000 căn – mức cao thứ hai trong lịch sử, chỉ sau năm 2019. Đáng chú ý, phân khúc có giá trên 120 triệu đồng/m² đạt gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mở bán trong năm.

Nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển mạnh ra khu vực vùng ven, đặc biệt là các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), chiếm hơn 60% nguồn cung quý IV và gần 40% nguồn cung cả năm tại khu vực Hà Nội mở rộng. Với mức giá phổ biến 50–60 triệu đồng/m², phân khúc này góp phần điều tiết mặt bằng giá chung.

Dù nguồn cung tăng mạnh, nhu cầu thị trường vẫn ở mức khá tích cực. Trong quý IV/2025, hơn 13.500 căn hộ được tiêu thụ, nâng tổng lượng bán cả năm lên khoảng 34.760 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 79%, song đã giảm nhẹ so với các quý trước, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua khi giá ở mức cao.

Diễn biến giá cho thấy dấu hiệu chững lại. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường Hà Nội trong quý IV/2025 đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm khoảng 14% so với quý III, dù vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ. Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch gần như đi ngang ở mức khoảng 62 triệu đồng/m², tốc độ tăng theo năm giảm còn 24%.

Từ cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ Hà Nội chậm lại rõ rệt. Trong khi giá tại khu vực trung tâm vẫn neo cao, nhiều dự án ngoài lõi đô thị bắt đầu xuất hiện hiện tượng rao bán giảm giá, thậm chí “cắt lỗ”. Áp lực tài chính gia tăng khi các khoản vay mua nhà bước vào giai đoạn trả cả gốc và lãi, trong bối cảnh lãi suất nhích lên từ cuối năm 2025.

Theo các chuyên gia, khi nguồn cung được cải thiện và điều kiện tài chính trở nên chặt chẽ hơn, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc mạnh hơn, với sự rút lui dần của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn, nhường chỗ cho lực cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn.