Thị trường chung cư phân hoá mạnh

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường căn hộ thứ cấp tại cả Hà Nội và TP.HCM đang chững lại rõ rệt.

Lượng giao dịch sụt giảm, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, trong khi áp lực lãi vay gia tăng khiến mặt bằng giá bắt đầu điều chỉnh. Ghi nhận thực tế cho thấy nhiều chủ sở hữu đã chấp nhận giảm giá sâu để cải thiện thanh khoản.

Tại Hà Nội, xu hướng này diễn ra rõ nét ở khu vực phía Tây. Một nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm cho biết phải rao bán căn hộ hơn 50m² sau thời gian dài không đạt kỳ vọng.

Trước đó, người này từng chấp nhận mua chênh 180 – 200 triệu đồng với kỳ vọng “lướt sóng”, song khi thị trường chững lại và lãi vay tăng, áp lực tài chính buộc phải bán sớm.

Tại TP.HCM, tình trạng tương tự cũng diễn ra. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu Đông từng được chào giá 9,5 tỷ đồng nhưng chỉ nhận được mức trả quanh 8 – 8,5 tỷ đồng. Sau hơn hai tháng không có giao dịch, chủ nhà buộc phải hạ giá xuống 8,6 tỷ đồng.

Ở một số khu vực giáp ranh như Dĩ An, nhiều căn hộ cũng phải giảm vài trăm triệu đồng, thậm chí chấp nhận bán dưới kỳ vọng để chốt giao dịch.

Ở phân khúc cao cấp, áp lực càng rõ rệt. Nhiều căn hộ trên 10 tỷ đồng phải trải qua nhiều vòng thương lượng, với giá giao dịch thực tế thấp hơn đáng kể so với mức chào ban đầu.

Theo các đơn vị môi giới, mức giảm không đồng đều giữa các phân khúc. Nhóm căn hộ trên 5 tỷ đồng, đặc biệt sử dụng đòn bẩy tài chính cao, ghi nhận mức giảm phổ biến 10% – 15%. Trong khi đó, phân khúc dưới 3 tỷ đồng phục vụ nhu cầu ở thực có thanh khoản tốt hơn và ít biến động giá.

Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường tiếp tục suy giảm.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý gần nhất chỉ đạt khoảng 40%, giảm mạnh so với quý trước; mức độ quan tâm thị trường cũng đi xuống 12% – 15%.

Giá thứ cấp theo đó điều chỉnh phổ biến 4% – 7%. Cùng với đó, xu hướng “thoát hàng” ngày càng rõ nét. Lượng sản phẩm ký gửi bán lại tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư vay vốn. Không ít trường hợp chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc cắt lỗ 100 – 300 triệu đồng để thu hồi vốn nhanh.

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính đến từ sự thay đổi của chi phí vốn và dòng tiền. Khi lãi suất sau ưu đãi phổ biến ở mức 11% – 12%/năm, áp lực trả nợ khiến nhà đầu tư phải chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang bài toán dòng tiền. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu tác động mạnh nhất.

Ở góc độ thị trường, bất động sản thứ cấp đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng nhanh. Thay vì suy giảm đồng loạt, thị trường đang phân hóa rõ: nhóm nhà đầu tư tài chính yếu buộc phải bán ra, trong khi nhóm nắm giữ dài hạn hoặc có dòng tiền ổn định ít chịu áp lực hơn.

Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực tiếp tục nới rộng, khiến lực cầu suy yếu. Đồng thời, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển khỏi các tài sản mang tính đầu cơ sang nhu cầu ở thực và các phân khúc bền vững hơn.

Theo các chuyên gia, việc giảm giá hiện nay không phải tín hiệu tiêu cực, mà là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường tái cân bằng sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Đây cũng là bước sàng lọc nhằm hình thành mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu thực và định hình lại chiến lược đầu tư theo hướng an toàn, dài hạn.