Thủ tướng chỉ đạo kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, tập trung vào nhu cầu ở thực của người dân

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội, đẩy mạnh giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi; đồng thời kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân, thực hiện điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát; theo dõi, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Nội dung này được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh trong bài phát biểu kết luận phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, diễn ra ngày 26/2.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, tín dụng ngân hàng tiếp tục là một trong những yếu tố then chốt quyết định nhịp vận động của thị trường.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28%-30%.

Trước thực tế này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nhanh trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Qua ghi nhận, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng phổ biến 6,1%-7,2%/năm, cá biệt có nơi ưu đãi lên tới 8,2%/năm. Lãi suất cho vay bất động sản cũng đã tăng mạnh nhằm “nắn” dòng tín dụng theo định hướng điều hành.

Khảo sát từ cuối tháng 1-2026 cho thấy, các NHTM nhà nước đã tăng lãi suất cho vay mua nhà, thậm chí cao hơn một số NHTM cổ phần tư nhân. Cụ thể, Vietcombank điều chỉnh lãi suất cho vay ưu đãi mua căn hộ, nhà phố tại TPHCM lên mức 9,6%/năm (cố định 6 tháng), 9,9%/năm (12 tháng), 13,6%/năm (18 tháng) và 13,9%/năm (24 tháng). BIDV cũng áp dụng lãi suất tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; 10,1%/năm trong 12 tháng và lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu…

Việc tăng lãi suất cho vay bất động sản được các ngân hàng lý giải nhằm điều tiết dòng vốn, ưu tiên tín dụng cho lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Riêng các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực của cá nhân hoặc các dự án nhà ở xã hội vẫn được nhiều ngân hàng xác định là đối tượng ưu tiên trong năm 2026.

Trong một động thái khác, tháng 1 vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính rà soát các chính sách tín dụng, thuế liên quan đến bất động sản để kịp thời đề xuất giải pháp điều tiết phù hợp, góp phần kiểm soát giá nhà đất.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng năm 2026 là giai đoạn bản lề khi tín dụng bất động sản không còn tăng trưởng nóng. Định hướng kiểm soát ở mức phù hợp sẽ giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái cân bằng hơn.

Theo ông Lực, lãi suất tăng xuất phát từ chênh lệch cung-cầu vốn và định hướng phân bổ nguồn lực. Bất động sản không phải lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối khi nguồn vốn cần được chia sẻ cho nhiều ngành kinh tế khác. Vì vậy, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản cao hơn mặt bằng chung là điều dễ hiểu.

Tín dụng bất động sản luôn là vấn đề nhạy cảm vì vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn rủi ro hệ thống nếu phát triển nóng. Bài toán đặt ra là làm sao để không “siết quá tay”, gây đứt gãy thị trường, nhưng cũng không buông lỏng kiểm soát.

Trước mắt, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bớt nóng. Khi vay vốn trở nên đắt đỏ, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, không dễ xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá tăng. Việc siết tín dụng sẽ khiến thị trường vận hành chặt chẽ và an toàn hơn.

Bên cạnh đó, những thay đổi chính sách như điều chỉnh bảng giá đất, cơ chế thu hồi đất với tỷ lệ đồng thuận cao và định hướng phân hóa tín dụng giữa đầu tư - kinh doanh và nhà ở thực cũng buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại dòng tiền, hạn chế đầu tư dàn trải.

Bên cạnh chỉ đạo về kiểm soát tín dụng bất động sản, cũng trong phiên họp hôm nay, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính tập trung nghiên cứu thúc đẩy phát hành trái phiếu bất động sản, trái phiếu nhà ở xã hội, trái phiếu nhà ở thương mại bảo đảm đúng quy định của pháp luật, bảo đảm an toàn, hiệu quả.

Yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, trong đó nghiên cứu mở rộng đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng chủ trì tổng kết việc phát triển nhà ở xã hội.

Thủ tướng nêu rõ, thời gian tới, mục tiêu là bảo đảm mọi người dân được tiếp cận nhà ở một cách bình đẳng, công khai, minh bạch, phù hợp thu nhập; tăng nguồn cung bất động sản, nhà ở các phân khúc; giảm giá thành sản phẩm; thủ tục, quy trình thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp; bình ổn giá, chống tiêu cực, không để tham nhũng, đầu cơ; hoàn thành cơ sở dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung".