TP.HCM áp dụng quy định mới, doanh nghiệp lo ‘ế ẩm’ căn hộ diện tích lớn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị UBND TP.HCM xem xét sửa đổi Quyết định 32/2025/QĐ-UBND về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, sau khoảng 3 tháng áp dụng.

Theo HoREA, quy định hiện hành có thể khiến cơ cấu căn hộ tại các dự án mới nghiêng về phân khúc diện tích lớn, trong khi nhu cầu chủ đạo của thị trường lại tập trung ở căn hộ vừa và nhỏ, phù hợp khả năng tài chính của số đông người dân.

Hiệp hội cho rằng việc chỉ áp dụng một phương pháp xác định dân số trong dự án chung cư đang khiến nhiều chủ đầu tư phải tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn để bảo đảm giới hạn quy mô dân số của dự án.

Theo đánh giá của HoREA, cách tính này phù hợp hơn với các dự án cao cấp hoặc nhóm khách hàng thu nhập cao, nhưng chưa phản ánh sát nhu cầu thực tế của thị trường nhà ở đô thị.

Trong văn bản gửi UBND TP.HCM, HoREA đề xuất bổ sung cơ chế linh hoạt hơn trong tính dân số căn hộ. Theo đó, căn hộ từ 25-45 m2 có thể tính một người; căn hộ trên 45-160 m2 tính từ 2-3 người hoặc xác định theo chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m2 mỗi người.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết đề xuất này xuất phát từ thực tế cấu trúc hộ gia đình tại đô thị đang thay đổi nhanh, với xu hướng gia tăng các hộ chỉ có từ 1-3 người.

Theo khảo sát của Hiệp hội, khoảng 60-70% khách hàng hiện có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70 m2, giá từ 2-7 tỷ đồng mỗi căn. Khoảng 20-25% khách hàng là người trẻ hoặc người thu nhập thấp có nhu cầu mua căn hộ khoảng 50 m2 với mức giá quanh 3 tỷ đồng mỗi căn.

Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ diện tích từ 85-100 m2 trở lên chỉ chiếm khoảng 5-10% thị trường.

HoREA cho rằng nếu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về căn hộ diện tích lớn sẽ làm gia tăng tình trạng “lệch pha” sản phẩm, khiến nguồn cung không còn phù hợp với nhu cầu thực của số đông người mua nhà.

Hiệp hội cũng cảnh báo thị trường có thể lặp lại tình trạng dư thừa căn hộ lớn như giai đoạn khủng hoảng bất động sản 2011-2013. Theo số liệu được dẫn lại, thời điểm đó cả nước tồn kho khoảng 42.230 căn nhà với tổng giá trị khoảng 128.514 tỷ đồng; riêng TP.HCM tồn khoảng 14.490 căn hộ chung cư với giá trị khoảng 37.000 tỷ đồng. Sau đó, Chính phủ đã triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và cho phép chia nhỏ căn hộ để hỗ trợ thị trường phục hồi.

Ngoài đề xuất điều chỉnh phương pháp tính dân số, HoREA còn kiến nghị sửa quy định liên quan căn hộ nhà ở xã hội và tái định cư, trong đó đề xuất nâng ngưỡng diện tích từ “dưới 75 m2” lên “đến 77 m2” để phù hợp hơn với quy định pháp luật hiện hành.