TS Trần Xuân Lượng: Chờ lãi suất giảm mới mua nhà, người mua sẽ bỏ lỡ cơ hội về giá

Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” diễn ra chiều 23/3, TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ và có mối quan hệ rất chặt chẽ với chính sách tiền tệ, đặc biệt là lãi suất.

Theo ông, các giai đoạn 2007–2008, 2011–2013 hay sau Covid-19 đều cho thấy một quy luật khá rõ: khi lãi suất tăng cao, thị trường chững lại; khi chính sách tiền tệ nới lỏng, thị trường bắt đầu phục hồi. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là giá bất động sản thường không giảm mạnh khi lãi suất cao, mà chỉ giảm thanh khoản. Đến khi lãi suất giảm, thanh khoản tăng trở lại thì giá lại có xu hướng đi lên.

“Chờ lãi suất giảm có thể phải mua nhà với giá cao hơn”

Một trong những tâm lý phổ biến hiện nay là nhiều người mua nhà đang chờ lãi suất giảm rồi mới quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, theo ông Lượng, nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm vì chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng, tài chính và pháp lý.

“Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc chờ đáy lãi suất là có thể bỏ lỡ cơ hội về giá”, ông nhấn mạnh.

Ông cũng cho rằng thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố tâm lý, trong đó nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua trên thị trường, gồm: người mua để ở thực; nhà đầu tư dài hạn; và nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm chịu ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng vốn vay nhiều. Đây là nhóm rời thị trường sớm nhất khi chi phí tài chính tăng. Trong khi đó, nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền ổn định, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng sẽ chịu tác động thấp hơn.

Theo ông Lượng, trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn chịu áp lực từ lãi suất cao và việc kiểm soát tín dụng, khiến thanh khoản giảm. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc tất cả các phân khúc đều giảm giá sâu. Thực tế cho thấy, những phân khúc có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt vẫn giữ giá tương đối ổn định.

Ông cũng nhấn mạnh cần thay đổi cách nhìn về bất động sản. Bất động sản không chỉ là tài sản để đầu cơ, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng – tức là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn bất động sản như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn, bởi bất động sản có tác động lan tỏa đến xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ và nhiều ngành nghề khác.

Cần phân tầng chính sách cho từng phân khúc

Một vấn đề quan trọng khác được ông Lượng đề xuất là cần phân biệt rõ các phân khúc bất động sản để có chính sách phù hợp, thay vì áp dụng chung một cơ chế cho toàn thị trường. Cụ thể, cần tách bạch giữa nhà ở xã hội (mang tính chính sách); nhà ở phù hợp với thu nhập của tầng lớp trung lưu; và phân khúc bất động sản cao cấp, thương mại.

“Ngắn hạn, thị trường sẽ chịu áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng. Nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Nhưng về trung và dài hạn, Việt Nam vẫn có tiềm năng rất lớn nhờ ổn định chính trị, tốc độ đô thị hóa cao, dân số trẻ và khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh thế giới biến động”, ông nhận định.

Theo vị chuyên gia, chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. “Giống như phanh xe, chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường”, ông nói.

Từ đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là đầu tư ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức nào và có khả năng chịu được biến động lãi suất hay không. Nếu đầu tư ngắn hạn và phụ thuộc nhiều vào vốn vay, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ. Nhưng nếu nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng.