Từ giờ, sổ đỏ sai quy định được xem xét điều chỉnh, không thu hồi

Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 7/5/2026) nhằm cụ thể hóa cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội.

Điểm đáng chú ý của nghị định này là cho phép xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) không đúng quy định theo hướng điều chỉnh thay vì thu hồi, qua đó mở ra hướng giải quyết thực chất cho hàng nghìn dự án đang “mắc kẹt” pháp lý nhiều năm qua.

Theo quy định, các dự án đã được cấp giấy chứng nhận sai trước ngày 1/8/2024 sẽ được rà soát để xem xét điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất. Sở Xây dựng giữ vai trò chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị và nông thôn.

Trên cơ sở đó, cơ quan này sẽ tổng hợp kết quả, lập hồ sơ gồm tờ trình, dự thảo quyết định cùng các ý kiến liên quan để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định điều chỉnh. Đối với địa phương có Sở Quy hoạch - Kiến trúc, việc rà soát có thể được phân công linh hoạt giữa các cơ quan này.

Đáng chú ý, với phần diện tích đất được điều chỉnh theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các dự án không phải thực hiện lại thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất trước đó. Cách tiếp cận này giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý, hạn chế phát sinh thêm thủ tục hành chính, đồng thời giữ ổn định cho các dự án đã triển khai.

Song song với việc điều chỉnh, nghĩa vụ tài chính cũng được xác định lại theo nguyên tắc minh bạch. Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất tại thời điểm điều chỉnh, sau đó chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp bổ sung.

Khoản tiền này được xác định theo công thức TBS = T1 - T2, trong đó T1 là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo mục đích sau điều chỉnh, còn T2 là khoản tiền theo mục đích đã được cấp trước đó. Doanh nghiệp phải nộp phần chênh lệch nếu phát sinh tăng, nhưng sẽ không được hoàn trả nếu số tiền đã nộp trước đây cao hơn.

Để đảm bảo công khai, minh bạch, danh sách các giấy chứng nhận và dự án thuộc diện xử lý sẽ được công bố rộng rãi. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng tải thông tin này trên phương tiện thông tin đại chúng 3 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày; đồng thời gửi thông báo đến các tổ chức công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã và các bên liên quan nhằm phục vụ giao dịch, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định. Các thông tin liên quan cũng được cập nhật đầy đủ vào cơ sở dữ liệu đất đai.

Đối với các dự án có giấy chứng nhận đang thế chấp tại ngân hàng, việc cấp đổi phải có sự giám sát của ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và ngân hàng nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Không chỉ dừng lại ở xử lý sai phạm trong cấp giấy chứng nhận, Nghị định 147/2026/NĐ-CP còn mở rộng cơ chế tháo gỡ cho nhiều nhóm dự án khác.

Cụ thể, với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư hoặc quản lý, sử dụng đất, Sở Tài chính sẽ chủ trì rà soát để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục giao đất hoặc cho thuê đất.

Tương tự, với các dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi không đúng quy định, cơ quan này cũng đánh giá điều kiện để đề xuất cho phép tiếp tục triển khai.

Việc ban hành nghị định diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tồn tại lượng lớn dự án “treo” do các sai phạm đất đai phát sinh trong quá khứ, đặc biệt trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Thực tế, không ít dự án đã xây dựng, đưa vào kinh doanh hoặc thế chấp ngân hàng nhưng sau thanh tra mới phát hiện vi phạm liên quan đến giao đất, lựa chọn nhà đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận.

Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến cuối tháng 3/2025, cả nước có tới 4.489 dự án, quỹ đất gặp vướng mắc pháp lý. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 29/2026/QH16 lần đầu tiên thiết lập cơ chế đặc thù để xử lý các vi phạm đất đai tồn đọng, đồng thời tách bạch rõ giữa sai phạm mang tính tham nhũng và những vướng mắc về thủ tục hành chính nhằm có hướng xử lý phù hợp.

Cơ chế mới theo Nghị định 147/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo cú hích quan trọng cho thị trường, giúp khơi thông nguồn cung bất động sản, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, đồng thời kích hoạt lại dòng vốn đang bị “chôn” trong các dự án dang dở.

Đặc biệt, các phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng - vốn chịu ảnh hưởng nặng nề từ các vướng mắc pháp lý - được kỳ vọng sẽ sớm phục hồi khi các nút thắt được tháo gỡ.

Theo quy định, cơ chế xử lý đặc thù này sẽ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, kéo dài đến tháng 5/2031. Đối với các dự án đang xử lý dở dang trước thời điểm 1/5/2031, vẫn tiếp tục được hưởng chính sách này cho đến khi hoàn tất, qua đó bảo đảm tính liên tục và hiệu quả trong quá trình tháo gỡ vướng mắc.