Vì sao giá nhà TP.HCM giảm từ 91 xuống 65 triệu, còn Hà Nội vẫn ‘ngất ngưởng’ trên đỉnh?

Tại Diễn đàn Tài chính & Đầu tư Bất động sản 2026, ông Tô Anh Hùng - CEO Refi, Cố vấn tài chính cấp cao thuộc Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) đã có những phân tích thẳng thắn về thực trạng "ngáo giá" của thị trường Hà Nội và lộ trình để đưa giấc mơ an cư về gần hơn với người thu nhập trung bình.

Theo ông Tô Anh Hùng, thị trường bất động sản Hà Nội và các khu vực lân cận như Hưng Yên đang rơi vào tình trạng "tuyệt chủng" căn hộ giá bình dân. Hiện nay, gần như không có dự án mới nào có mức giá dưới 70 triệu đồng/m2.

Ông Hùng thực hiện một phép tính thực tế: Theo quy định, một hộ gia đình hai vợ chồng có thu nhập trung bình khoảng 40 triệu đồng/tháng (mức thu nhập phổ biến của đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội). Với mức thu nhập này, việc chạm tay vào một căn hộ thương mại tại Hà Nội hiện nay là điều chắc chắn không thể. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập thực tế đang giãn ra ở mức báo động.

"Lối thoát" từ hai đại đô thị tích hợp phía Đông

Dù bức tranh chung khá ảm đạm, ông Hùng cũng hé lộ những tín hiệu tích cực từ định hướng quy hoạch của Thủ đô. Hiện tại, Hà Nội đã nhìn ra vấn đề và đang tập trung vào hai khu đô thị tích hợp tại khu vực phía Đông.

"Đây là những vị trí rất đẹp. Quan trọng hơn, các chủ đầu tư tại đây đã đặt mục tiêu phát triển các dòng sản phẩm có mức giá từ 40 đến 50 triệu đồng/m2. Chúng ta đang chờ đợi hành động quyết liệt từ Nhà nước và chủ đầu tư để sớm tung nguồn cung này ra thị trường", ông Hùng chia sẻ.

Chuyên gia này kỳ vọng, khi nguồn cung 40-50 triệu đồng/m2 xuất hiện, nó sẽ tạo ra hiệu ứng "kéo" nền giá trung bình của toàn thị trường Hà Nội xuống, tương tự bài học từ TP.HCM.

Bài học từ TP.HCM: Khi hạ tầng và vùng vệ tinh "giải cứu" giá nhà

Ông Hùng dẫn chứng câu chuyện của TP.HCM để minh chứng cho khả năng hạ nhiệt giá nhà. Nhờ sự gia nhập mạnh mẽ của nguồn cung từ khu vực Bình Dương, giá nhà trung bình tại TP.HCM đã có cú đảo chiều ngoạn mục, từ mức 91 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 62 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, khu vực phía Nam sẽ tiếp tục bứt phá nhờ:

-Tuyến Metro số 1: Đã chứng minh khả năng thay đổi hoàn toàn giá trị bất động sản khu vực dọc tuyến.

-Đường Vành đai 3: Sắp được khép kín, mở ra kết nối hoàn hảo cho khu vực thành phố mới Bình Dương và các vùng lân cận.

-Tuyến Mỹ Phước - Tân Vạn: Trục động lực kéo dài giúp lưu thông hàng hóa và cư dân, tạo sức hút cho cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

3 "nút thắt" cần tháo gỡ để đưa giá nhà về mức 40 triệu

Để kịch bản giá nhà 40 triệu đồng/m2 tại Hà Nội không chỉ nằm trên giấy, ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh 3 điều kiện tiên quyết:

-Cơ chế quỹ đất: Luật Đất đai sửa đổi phải tạo ra cơ chế để chủ đầu tư tiếp cận được mức giá đất đầu vào phù hợp. Ông Hùng cảnh báo: "Nếu chủ đầu tư muốn làm nhà 40-50 triệu, kể cả ở xa tận Sân bay Nội Bài, mà vẫn phải đi đấu giá đất với mức giá cao ngất ngưởng như hiện tại thì không cách nào kéo giá nhà xuống được".

-Khơi thông nguồn vốn: Nguồn vốn cần được điều hướng, luân chuyển mạnh mẽ vào phân khúc nhà ở giá phù hợp số đông tiếp cận được, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.

-Kiểm soát tiêu cực: Phải triệt tiêu các tiêu cực, rối loạn trong việc đăng ký mua nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội, để sản phẩm đến đúng tay người có nhu cầu thực.