Việc sáp nhập 34 tỉnh, thành tạo bước ngoặt cho thị trường BĐS: TS Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi

Bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2025 vừa qua đang cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Tại diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 - Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới” diễn ra chiều nay (8/1), TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đánh giá, trong năm 2025, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã tạo bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, từ cấu trúc thị trường, dòng vốn đầu tư đến hành vi của nhà đầu tư.

Cụ thể, nguồn cung tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2020, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh đầu năm nhưng đã chững lại vào giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Đáng chú ý, theo ông, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng...

Qua đó, khiến các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.

Không chỉ động lực đến từ việc sáp nhập tỉnh, thành mà đầu tư công trong năm 2025 tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ, tạo lực đẩy cho cầu đầu tư bất động sản, trong khi dòng vốn tín dụng đạt mức kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản khoảng 1,8 triệu tỷ đồng.

Trong 6 tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, cho thấy niềm tin thị trường được cải thiện rõ rệt.

Một điểm sáng nổi bật nữa mà ông Đính đưa ra là phân khúc nhà ở xã hội. Năm 2025, nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh, giúp kế hoạch phát triển đạt khoảng 102%, đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung - cầu và ổn định thị trường.

Thành quả này theo ông đã gắn liền với làn sóng cải cách thể chế sâu rộng. Trong đó loạt nghị định, nghị quyết và chỉ thị quan trọng liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở xã hội, phân cấp phân quyền được ban hành trong năm 2025.

Đặc biệt, ngày 22/9/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Quyết định số 2116/QĐ-TTg về việc kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Ban Chỉ đạo). Theo Quyết định, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính làm Trưởng Ban Chỉ đạo. Phó Trưởng Ban Chỉ đạo bao gồm Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà; Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh.

Quyết định này theo ông Đính đã thể hiện quyết tâm điều hành quyết liệt, nhất quán. Nhờ đó, hàng nghìn dự án được tháo gỡ vướng mắc, nguồn cung được khơi thông, dòng vốn duy trì ổn định và mặt bằng giá bất động sản dần đi vào quỹ đạo bền vững hơn.

Bên cạnh đó, các động lực kinh tế - xã hội tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường bất động sản.

Du lịch năm 2025 đánh dấu bước phục hồi mạnh với 21,5 triệu lượt khách quốc tế và 135,5 triệu lượt khách nội địa. Hạ tầng giao thông được đẩy nhanh, đến năm 2025, cả nước có khoảng 3.188 km cao tốc. Riêng hai đợt khởi công lớn trong năm 2025 đã ghi nhận gần 500 dự án, tổng vốn đầu tư ước khoảng 5 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm tới 78%.

Nhìn sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển.

Tuy nhiên, theo ông Đính, thách thức vẫn hiện hữu, từ cơ cấu nguồn cung thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào, đến sự phụ thuộc lớn vào tín dụng.

Ông Đính lưu ý rằng, lúc này thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi mà đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.