VINACONEX: 'Cái bóng' lớn phía sau khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại Hà Nội

Trong lịch sử phát triển đô thị Hà Nội, Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính luôn được nhắc đến như một cột mốc đặc biệt. Ít ai phủ nhận rằng, dự án hoàn thành năm 2006 này đã đặt nền móng cho khái niệm "khu đô thị kiểu mẫu" tại Thủ đô - nơi nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, giao thông nội khu và không gian công cộng lần đầu tiên được tổ chức theo một chỉnh thể tương đối hoàn chỉnh.

Đứng phía sau dấu mốc đó là Vinaconex - doanh nghiệp khi ấy đang ở giai đoạn đầu của quá trình chuyển mình từ xây dựng sang phát triển đô thị.

Với quy mô khoảng 24ha, gồm 17 tòa nhà cao tới 34 tầng, Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính không chỉ lớn về diện tích so với mặt bằng thời điểm đầu những năm 2000, mà còn khác biệt về tư duy quy hoạch.

Thay vì phát triển nhà ở đơn lẻ, dự án được thiết kế theo cấu trúc khu đô thị khép kín, có phân khu chức năng rõ ràng, mật độ xây dựng tương đối hợp lý và dành không gian cho dịch vụ, cây xanh, giao thông nội bộ.

Sau gần 20 năm vận hành, Trung Hòa - Nhân Chính vẫn giữ được giá trị sử dụng cao, không rơi vào tình trạng quá tải hạ tầng như nhiều khu nhà ở hình thành sau đó. Điều này phản ánh chất lượng quy hoạch ban đầu và cho thấy Vinaconex đã sớm tiếp cận tư duy phát triển đô thị bền vững, thay vì chạy theo mục tiêu ngắn hạn.

Từ một dự án kiểu mẫu đến tham vọng quỹ đất quy mô lớn

Thành công của Trung Hòa - Nhân Chính không dừng lại ở một dự án đơn lẻ. Đây được xem là "bài kiểm tra năng lực" đầu tiên, tạo tiền đề để Vinaconex mở rộng sang hàng loạt dự án bất động sản khác tại Hà Nội như Bắc An Khánh Splendora, Kim Văn - Kim Lũ, Trung Văn, N05 Trần Duy Hưng, Nguyễn Chánh, Bohemia Residence... đồng thời vươn ra các địa phương đang đô thị hóa mạnh.

Theo công bố của doanh nghiệp, Vinaconex từng tích lũy quỹ đất khoảng 2.000ha tại nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Yên, với danh mục sản phẩm trải rộng từ nhà ở, nghỉ dưỡng đến bất động sản công nghiệp.

Mục tiêu dài hạn được đặt ra là phấn đấu nâng quỹ đất lên 5.000ha vào năm 2025, đồng thời vươn lên nhóm 5 nhà đầu tư bất động sản lớn nhất Việt Nam.

Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn sau cổ phần hóa, Vinaconex cho thấy cách tiếp cận thận trọng hơn. Việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại An Khánh JVC năm 2020, qua đó rút khỏi dự án Splendora Bắc An Khánh, và đặc biệt là quyết định bán 51% vốn tại Vinaconex ITC vào giữa năm 2025, chính thức rút lui khỏi dự án Cát Bà Amatina, cho thấy doanh nghiệp không ngần ngại "chia tay" những dự án quy mô lớn nhưng đòi hỏi nguồn lực dài hạn.

Những thương vụ này mang lại dòng tiền đáng kể, đồng thời phản ánh sự điều chỉnh chiến lược từ mở rộng quỹ đất theo chiều rộng sang chọn lọc, tối ưu hiệu quả sử dụng vốn và giảm rủi ro chu kỳ thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh đó, việc Vinaconex mua lại 98,16% vốn Tổng công ty Đầu tư nước và môi trường Việt Nam (Viwaseen) được xem là một nước cờ khác biệt. Thay vì các đại dự án hàng trăm hecta, Viwaseen sở hữu nhiều khu đất có vị trí nội đô hoặc cận đô tại Hà Nội và Hải Phòng - những tài sản ngày càng khan hiếm và có tiềm năng khai thác ổn định.

Danh mục này bao gồm các khu đất tại Ngọc Hồi (Thanh Trì), Tố Hữu, Hạ Đình, Quốc Tử Giám ở Hà Nội, cùng khu dân cư Vọng Hải và đất công nghiệp tại Hải Phòng. Đây là kiểu quỹ đất phù hợp với chiến lược cân bằng giữa phát triển bất động sản và duy trì dòng tiền, thay vì đặt cược vào các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn.

Từ Trung Hòa - Nhân Chính đến chiến lược mở rộng rồi tái cơ cấu quỹ đất, Vinaconex cho thấy một hành trình phát triển gắn chặt với tiến trình đô thị hóa của Việt Nam. Nếu Trung Hòa – Nhân Chính là biểu tượng của giai đoạn "đặt nền móng', thì những quyết định mua - bán dự án gần đây phản ánh giai đoạn "chọn lọc" để thích nghi với bối cảnh mới.

Ở góc nhìn khách quan, Vinaconex không còn chạy theo số lượng dự án hay diện tích quỹ đất thuần túy. Thay vào đó, giá trị mà doanh nghiệp hướng tới nằm ở chất lượng quỹ đất, khả năng triển khai và hiệu quả khai thác dài hạn.