'Ba gọng kìm' siết doanh nghiệp địa ốc: Khát vốn, thanh khoản yếu, áp lực thu hồi dự án

Thị trường bất động sản đang đối mặt sức ép ngày càng lớn từ ba phía gồm dòng tiền căng thẳng, thanh khoản suy yếu và nguy cơ bị thu hồi dự án nếu chậm triển khai, tạo nên “thế trận ba gọng kìm” siết chặt nhiều doanh nghiệp địa ốc.

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi và sau đó thả nổi với biên độ tăng thêm 3 - 5%. Dù cơ quan điều hành nhiều lần yêu cầu giảm lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, thực tế cho thấy nhiều ngân hàng vẫn tăng lãi suất cho vay trong tháng 4/2026.

Áp lực vốn càng gia tăng khi hàng loạt dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, đặc biệt là các đại dự án tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Điều này khiến nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc tăng mạnh, kéo theo tín dụng bất động sản tiếp tục phình to.

Theo Bộ Xây dựng, đến hết tháng 2/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng gần 12% so với cuối năm 2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực hút vốn lớn của hệ thống ngân hàng.

Trong bối cảnh khả năng tiếp cận tín dụng ngày càng khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu với lãi suất cao. Theo Chứng khoán MBS, riêng tháng 4/2026, nhóm bất động sản chiếm gần 60% tổng giá trị phát hành trái phiếu toàn thị trường, tương đương khoảng 30.400 tỷ đồng. Lũy kế 4 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu của khối địa ốc đạt khoảng 54.400 tỷ đồng, tăng tới 278% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều doanh nghiệp chấp nhận phát hành trái phiếu với lãi suất lên tới 10 - 12,5%/năm để bổ sung dòng tiền. Tuy nhiên, theo đánh giá của VIS Ratings, không ít doanh nghiệp thực chất đang dùng nguồn vốn mới để đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc kéo giãn áp lực thanh khoản thay vì phục vụ mở rộng đầu tư.

Trong khi áp lực vốn ngày càng lớn, thanh khoản thị trường lại có dấu hiệu suy yếu. Savills Việt Nam cho biết lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm 2025. Giá nhà neo cao cùng chi phí tài chính tăng khiến người mua ngày càng thận trọng.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã rơi vào tình trạng chậm thanh toán trái phiếu do dòng tiền suy yếu. Một số doanh nghiệp tiếp tục phải đàm phán giãn nợ, kéo dài kỳ hạn hoặc chậm trả lãi cho trái chủ vì chưa thu xếp được nguồn tiền.

Không chỉ chịu áp lực vốn và thanh khoản, doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt rủi ro bị thu hồi dự án nếu chậm triển khai theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ năm 2027.

Theo các chuyên gia, khác với giai đoạn trước khi doanh nghiệp có thể “ngủ đông” chờ thị trường hồi phục, khung pháp lý mới buộc chủ đầu tư phải triển khai dự án đúng tiến độ nếu không muốn bị thu hồi đất. Điều này khiến áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp càng lớn hơn, nhất là trong bối cảnh nhiều đơn vị đã cạn nguồn vốn tự có.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land nhận định giá vật liệu xây dựng và tiền sử dụng đất tăng mạnh đang đẩy mặt bằng giá nhà lên mức cao mới, trong khi thu nhập người dân không theo kịp. Theo ông, nếu doanh nghiệp không thay đổi cấu trúc vốn và mô hình phát triển, sẽ rất khó tồn tại bền vững trong chu kỳ tín dụng liên tục siết - nới như hiện nay.

Các chuyên gia cũng cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn khi người mua ngày càng chú trọng tới pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực tài chính của chủ đầu tư và tính thanh khoản thực tế, thay vì kỳ vọng “mua hôm nay, mai tăng giá” như trước.