Bất động sản An Gia (AGG): Hàng tồn kho giảm mạnh, tài sản dịch chuyển sang vốn góp BCC

Tài sản thu hẹp, nợ vay giảm 29%, lợi nhuận vượt kế hoạch
Cuối năm 2025, hàng tồn kho của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) đạt 347,8 tỷ đồng, giảm khoảng 55,2% so với mức 775,9 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2024, trong bối cảnh tổng tài sản thu hẹp từ 7.035 tỷ đồng xuống còn 5.476 tỷ đồng, tương ứng giảm khoảng 22,2%.

Theo đó, tỷ trọng hàng tồn kho trên tổng tài sản giảm từ khoảng 11% xuống quanh mức 6%, đồng thời quy mô hàng tồn kho cuối năm 2025 tương ứng khoảng 6,4% tổng tài sản.

Song song với biến động phía tài sản, cơ cấu nguồn vốn cũng thu hẹp đáng kể. Tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn giảm 29% từ 1.417 tỷ đồng xuống hơn 1.003 tỷ đồng vào cuối năm 2025, tương ứng quy mô nợ vay chiếm khoảng 18,3% tổng tài sản cuối năm 2025.

Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn đạt khoảng 810 tỷ đồng, tương ứng nợ ngắn hạn chiếm khoảng 81% tổng dư nợ. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu theo đó giảm từ 0,45 lần xuống khoảng 0,29 lần.

Tiền và các khoản tương đương tiền cuối kỳ ở mức 90,8 tỷ đồng, chiếm khoảng 1,7% tổng tài sản và thấp hơn quy mô nợ vay ngắn hạn. Số liệu tài chính cho thấy An Gia ưu tiên sử dụng dòng tiền cho tài trợ dự án, thanh toán nghĩa vụ với nhà thầu, đối tác và gia tăng các khoản phải thu dài hạn.

Về kết quả kinh doanh, doanh thu thuần năm 2025 đạt 829 tỷ đồng, giảm 56,7% so với mức 1.913 tỷ đồng của năm 2024, song vẫn hoàn thành khoảng 103,6% kế hoạch đề ra. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 378 tỷ đồng, tương đương khoảng 111,4% kế hoạch, đồng thời tương ứng biên lợi nhuận ròng đạt khoảng 45,7%. Riêng quý IV/2025, lợi nhuận sau thuế đạt 183,3 tỷ đồng, tăng khoảng 749% so với cùng kỳ năm trước.

Chi phí tài chính năm 2025 ghi nhận ở mức 148,5 tỷ đồng, giảm khoảng 55,1% so với năm 2024, tương ứng chi phí tài chính bằng khoảng 17,9% doanh thu thuần. Trong năm 2025 doanh nghiệp không còn khoản dự phòng đầu tư khoảng 89,4 tỷ đồng như năm trước; đồng thời, chi phí lãi vay giảm 10,9% xuống còn 114,3 tỷ đồng, và chênh lệch tỷ giá thu hẹp theo xu hướng giảm dư nợ vay trên bảng cân đối.

Từ căn hộ bàn giao sang vốn góp hợp tác kinh doanh (BCC)

Các dự án Westgate, The Standard và The Sóng là những yếu tố chính tác động đến biến động hàng tồn kho của An Gia trong năm 2025.

Tại Westgate, giá trị tồn kho giảm từ 385 tỷ đồng xuống 80 tỷ đồng, tương ứng giảm khoảng 79,2%, khi phần lớn căn hộ đã bàn giao và đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Tại The Standard, hàng tồn kho giảm từ 153 tỷ đồng xuống 27,1 tỷ đồng, tương ứng giảm khoảng 82,3%. Dự án The Sóng tiếp tục phát sinh doanh thu từ bán căn hộ và các dịch vụ liên quan, qua đó khiến giá trị tồn kho giảm dần.

Trong cơ cấu doanh thu năm 2025, doanh thu từ bán và cho thuê căn hộ dài hạn đạt hơn 672,4 tỷ đồng, chiếm khoảng 81% tổng doanh thu thuần 829,1 tỷ đồng, chủ yếu đến từ Westgate, The Standard và The Sóng.

Doanh thu dịch vụ tư vấn đạt hơn 143,2 tỷ đồng, cao gấp gần 4,7 lần so với năm 2024 và tương ứng chiếm khoảng 17,3% doanh thu thuần. Phần còn lại đến từ các dịch vụ khác và thu nhập tài chính phát sinh liên quan đến các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC).

Song song với việc hàng tồn kho giảm, cơ cấu tài sản của An Gia dịch chuyển mạnh sang khoản mục phải thu dài hạn khác, chủ yếu là vốn góp hợp tác kinh doanh. Cuối năm 2025, khoản mục này tăng từ 826 tỷ đồng lên 3.816 tỷ đồng, tương ứng tăng khoảng 361,8%, và chiếm gần 70% tổng tài sản hợp nhất. Phần lớn giá trị thuộc vốn góp hợp tác kinh doanh tại các dự án như The Lá Village và The Gió Riverside theo các hợp đồng BCC.

Trong danh mục này, An Gia góp hơn 2.468 tỷ đồng vào The Lá Village thông qua hợp tác với Công ty Gia Linh, tương ứng chiếm khoảng 64,7% khoản phải thu dài hạn khác, và khoảng 925,5 tỷ đồng vào The Gió Riverside thông qua hợp tác với Lộc Phát, Đông Nam và AG Hưng Phát, tương ứng chiếm khoảng 24,2%.

Riêng The Gió Riverside mang lại gần 36,8 tỷ đồng thu nhập từ hợp đồng BCC trong năm 2025, tương ứng chiếm khoảng 33,8% tổng thu nhập tài chính từ các hợp đồng BCC đạt hơn 109 tỷ đồng.

So với giá trị hàng tồn kho 347,8 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2025, quy mô phải thu dài hạn khác ở mức 3.816,9 tỷ đồng cho thấy vốn góp hợp tác kinh doanh đã trở thành cấu phần tài sản lớn hơn nhiều so với mô hình nắm giữ tồn kho truyền thống của An Gia, tương ứng gấp khoảng 11 lần.

Lợi nhuận dương, dòng tiền kinh doanh vẫn âm 243,7 tỷ đồng

Trên lưu chuyển tiền tệ, việc giảm hàng tồn kho tạo dòng tiền dương khoảng 428,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, tăng các khoản phải thu, chủ yếu đến từ vốn đầu tư theo các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và các khoản phải thu khác, đã làm giảm dòng tiền khoảng 427,4 tỷ đồng, gần như triệt tiêu toàn bộ dòng tiền dương từ tồn kho.

Bên cạnh đó, các khoản phải trả giảm hơn 1.236 tỷ đồng phản ánh dòng tiền chi ra đáng kể để thanh toán nghĩa vụ. Tiền lãi vay đã trả và thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp lần lượt là 141,9 tỷ đồng và 166,3 tỷ đồng, tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền trong kỳ. Kết quả, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2025 ghi nhận âm khoảng 243,7 tỷ đồng.

Ở chiều đầu tư, lưu chuyển tiền thuần ghi nhận dương khoảng 600,9 tỷ đồng, chủ yếu đến từ thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác và thu lãi cho vay trong kỳ. Dòng tiền này giúp bù đắp một phần đáng kể cho dòng tiền âm từ hoạt động kinh doanh.

Ngược lại, lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính âm 188 tỷ đồng do An Gia tiếp tục trả nợ gốc nhiều hơn số vay mới. Diễn biến này phù hợp với xu hướng thu hẹp đòn bẩy tài chính và giảm quy mô nợ vay trên bảng cân đối.

Tổng hợp các dòng tiền, lưu chuyển tiền thuần trong năm 2025 âm khoảng 76,5 tỷ đồng. Theo đó, tiền và các khoản tương đương tiền giảm từ 167,3 tỷ đồng đầu năm xuống còn 90,8 tỷ đồng cuối năm, tương ứng mức giảm khoảng 45,7%. Điều này cho thấy dù có dòng tiền đầu tư dương, lượng tiền thu về vẫn chưa đủ bù đắp dòng tiền chi ra từ hoạt động kinh doanh và tài chính trong kỳ.

So với năm 2024, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh đã cải thiện đáng kể từ mức âm 944,6 tỷ đồng xuống âm 243,7 tỷ đồng trong năm 2025. Tuy vậy, với giá vốn hàng bán khoảng 245,7 tỷ đồng và hàng tồn kho bình quân quanh 560 tỷ đồng, vòng quay hàng tồn kho năm 2025 đạt khoảng 0,4 lần, cho thấy quá trình chuyển hóa lợi nhuận kế toán thành dòng tiền vẫn diễn ra chậm.