Bất động sản liệu có 'ngấm đòn' từ cơn sóng giá xăng dầu và thép?

Làn sóng chi phí mới đang hình thành

Những biến động của thị trường năng lượng toàn cầu đang bắt đầu lan tới nền kinh tế trong nước. Theo kỳ điều hành của liên Bộ Công Thương - Tài chính từ tối 10/3, giá xăng dầu tiếp tục tăng mạnh, đánh dấu lần điều chỉnh tăng thứ 6 liên tiếp trong thời gian gần đây. Giá xăng E5RON92 đã lên 26.570 đồng/lít, trong khi xăng RON95-III đạt 29.120 đồng/lít. Dầu diesel cũng tăng lên hơn 30.700 đồng/lít, còn dầu mazut ghi nhận mức tăng mạnh.

Cùng thời điểm, thị trường thép xây dựng trong nước cũng có động thái điều chỉnh khi nhiều doanh nghiệp sản xuất thông báo tăng giá khoảng 300.000 đồng mỗi tấn từ ngày 9/3.

Hai diễn biến tưởng chừng tách biệt này lại có mối liên hệ trực tiếp với ngành bất động sản. Bởi trong chuỗi giá trị phát triển dự án, năng lượng và vật liệu xây dựng luôn nằm ở nhóm chi phí cốt lõi.

Chia sẻ trên báo Tiền Phong, ông Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng tình hình chiến sự căng thẳng tại Trung Đông cùng với việc giá thép, giá dầu tăng mạnh là những yếu tố ngoại sinh bất khả kháng đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Áp lực "đội vốn" trong phát triển dự án

Trong cơ cấu chi phí xây dựng, các loại vật liệu như thép, xi măng, nhựa đường cùng chi phí vận tải chiếm tỷ trọng lớn. Khi giá năng lượng tăng, chi phí vận chuyển vật liệu, chi phí máy móc thi công và chi phí logistics đều bị kéo lên theo.

Theo ông Trần Xuân Lượng, điều này khiến nhiều dự án có nguy cơ vượt tổng mức đầu tư ban đầu nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Đặc biệt với các dự án hạ tầng và công trình đầu tư công, áp lực chi phí có thể dẫn tới việc điều chỉnh vốn đầu tư hoặc kéo dài tiến độ thi công. Trong trường hợp cơ chế điều chỉnh giá hợp đồng không kịp thời, nhiều nhà thầu có thể gặp khó khăn về dòng tiền khi chi phí thực tế vượt xa dự toán.

Tác động lớn đến thị trường bất động sản

Tác động lan tỏa của chi phí vật liệu và năng lượng cuối cùng sẽ phản ánh vào giá thành của bất động sản.

Chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng chia sẻ trên báo Tiền Phong cho hay vật liệu xây dựng hiện chiếm khoảng một nửa tổng chi phí xây dựng công trình. Vì vậy, mỗi biến động của giá thép, xi măng hay nhiên liệu đều có thể tác động trực tiếp đến giá nhà.

Tuy vậy, việc giá bất động sản tăng nhanh hay không còn phụ thuộc vào nhiều biến số khác như sức mua của thị trường, khả năng hấp thụ nguồn cung, chính sách tín dụng và tâm lý nhà đầu tư.

Theo ông Trần Xuân Lượng, nếu không có cơ chế điều tiết hợp lý, phần chi phí gia tăng cuối cùng rất có thể sẽ chuyển sang người mua nhà - người tiêu dùng cuối cùng.

Thị trường bất động sản sẽ phân hóa

Ở góc nhìn khác khi đặt thị trường bất động sản trong bối cảnh địa chính trị hiện nay, chia sẻ trên báo Đầu Tư, ông Ngô Đăng Quyền - Tổng Giám đốc CTCP Phát triển Địa ốc Tiên Phong cho rằng các phân khúc bất động sản có giá trị lớn đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối năm 2025.

Vị này cho rằng hiện nay các nhà đầu tư đang ngày càng thận trọng hơn trong việc "xuống tiền" giữa bối cảnh chi phí sinh hoạt có thể sẽ có biến động lớn do tác động của giá xăng dầu.

Việc chọn lựa dự án giai đoạn này được dự báo sẽ tập trung vào các yếu tố về pháp lý, độ uy tín của chủ đầu tư cũng như thiên về nhu cầu ở thực.

Ông Ngô Đăng Quyền cũng đưa ra cảnh báo rằng đối với những dự án vừng ven hay tỉnh lẻ, các nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi xuống tiền. Nguyên nhân chỉ ra cho thấy quỹ đất ở khu vực này thường nhu cầu ở thực chưa cao, khả năng hấp thụ sẽ có nhiều hạn chế.

Các khu vực nằm trong phạm vi từ Vành đai 3,5 đến Vành đai 4 của Hà Nội được cho là những khu tiềm năng mà các nhà đầu tư có thể cân nhắc.

Nhìn tổng thể, làn sóng tăng giá năng lượng và vật liệu xây dựng đang tạo ra một áp lực chi phí mới đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2026. Tuy chưa ngay lập tức chuyển hóa thành những đợt tăng giá mạnh trên thị trường nhà ở, nhưng các biến động này đang âm thầm tác động tới bài toán tài chính của chủ đầu tư, nhà thầu cũng như quyết định của người mua nhà.

Trong bối cảnh đó, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính và nằm tại các khu vực có nhu cầu ở thực cao được dự báo vẫn duy trì sức hút. Ngược lại, các dự án mang tính đầu cơ hoặc ở khu vực có khả năng hấp thụ thấp có thể đối mặt với nhiều thách thức.

Khi chi phí đầu vào tiếp tục biến động, bài toán của thị trường bất động sản trong năm 2026 không chỉ nằm ở giá bán, mà còn ở khả năng cân bằng giữa chi phí phát triển dự án, sức mua thực tế và chính sách điều tiết của Nhà nước. Đây cũng sẽ được xem là yếu tố quyết định liệu thị trường có thể vượt qua giai đoạn "ngấm đòn" chi phí hay không.