Bộ trưởng Xây dựng: Nhà ở xã hội sau 5 năm không được bán lại theo giá thị trường

Nhà ở xã hội giá 15-29 triệu đồng/m², vì sao có sự chênh lệch?

Phát biểu tại phiên thảo luận ở hội trường chiều 28/10, khi giải trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Trần Hồng Minh đã làm rõ nhiều vấn đề được đại biểu Quốc hội quan tâm, từ chênh lệch giá nhà ở xã hội, điều kiện chuyển nhượng sau 5 năm đến cơ chế phát triển nhà ở cho thuê và cải tạo chung cư cũ.

Lý giải về tình trạng giá nhà ở xã hội khác nhau giữa các địa phương, thậm chí giữa những dự án trong cùng một thành phố, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết các dự án đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Sở Xây dựng, thẩm định giá trước khi đưa ra bán.

Theo Bộ trưởng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi như miễn, giảm thuế, hỗ trợ về đất đai, giải phóng mặt bằng và tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, những ưu đãi này không đồng nghĩa giá bán giữa các dự án sẽ giống nhau.

Giá nhà còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng, lãi vay ngân hàng và điều kiện triển khai thực tế. Chẳng hạn, dự án có 2-3 tầng hầm để xe sẽ phát sinh chi phí khác với dự án chỉ có một tầng hầm hoặc không có tầng hầm. Giá vật tư, vật liệu xây dựng giữa các địa phương cũng có sự khác biệt.

“Thời gian qua, giá nhà ở xã hội nằm trong khoảng từ 15 đến 29 triệu đồng/m², tùy theo địa phương, tùy theo địa bàn”, Bộ trưởng cho biết.

Không thể mua nhà ở xã hội rồi bán hưởng chênh lệch

Một vấn đề đáng chú ý khác là điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, đặc biệt là đối tượng được nhận chuyển nhượng và cách xác định giá bán lại.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh, nhà ở xã hội là chính sách mang tính nhân văn của Đảng và Nhà nước, nhằm hỗ trợ những người gặp khó khăn về chỗ ở. Vì vậy, việc chuyển nhượng cần có những điều kiện nhất định để tránh tình trạng lợi dụng chính sách ưu đãi để trục lợi.

“Nhà có tuổi thọ sử dụng khoảng 100 năm trong điều kiện bình thường. Mua được, sau 5 năm lại muốn bán theo giá thị trường là không được”, Bộ trưởng nói.

Ông cho biết cơ quan soạn thảo đã xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền, trong đó có Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các tỉnh, thành phố, trước khi đưa quy định vào dự thảo luật.

Thông điệp này nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng, đồng thời hạn chế việc biến loại hình nhà ở được hưởng ưu đãi thành công cụ đầu cơ, kiếm lời từ chênh lệch giá.

Thuê nhà thương mại 18 triệu đồng, nhà ở chính sách khoảng 6 triệu đồng

Về phát triển quỹ đất dành cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Bộ trưởng cho rằng các địa phương cần xác định cụ thể nhu cầu, số lượng nhà cần xây dựng, trên cơ sở quy hoạch và điều kiện thực tế.

Đối với những dự án phát triển nhà ở có vi phạm từ trước, việc xử lý phải tuân thủ quy định pháp luật. Dẫn trường hợp một số căn hộ thuộc các dự án của Tập đoàn Mường Thanh còn vướng mắc trong giao dịch và hoàn thiện thủ tục pháp lý, Bộ trưởng cho biết Hà Nội đã đưa ra 3 phương án xử lý, căn cứ các nghị quyết của Quốc hội, hướng dẫn của Chính phủ và quy định liên quan.

Với nhà ở cho thuê, giá thuê không được vượt mức do UBND cấp tỉnh quy định. Hằng năm, địa phương thực hiện thẩm định giá đối với nhà ở được xây dựng, bao gồm cả nhà ở do doanh nghiệp tư nhân đầu tư và nhà ở do Nhà nước đầu tư.

Bộ trưởng dẫn ví dụ tại Hà Nội: trong cùng một khu nhà, căn hộ thương mại có giá thuê khoảng 18 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ cho thuê dành cho đối tượng được hưởng chính sách chỉ khoảng 6 triệu đồng/tháng.

Khoảng cách này cho thấy vai trò của cơ chế chính sách trong việc giảm chi phí nhà ở cho người có thu nhập thấp, đồng thời đặt ra yêu cầu phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu thực tế.

Cải tạo chung cư cũ: Đòi căn hộ 100m², nhà đầu tư khó tham gia

Bên cạnh nhà ở xã hội, bài toán cải tạo chung cư cũ cũng được Bộ trưởng Trần Hồng Minh đề cập, đặc biệt với các công trình xây dựng trước năm 1994.

Theo Bộ trưởng, nhiều căn hộ chung cư cũ chỉ có diện tích khoảng 20-30m². Khi cải tạo, xây dựng lại, Hà Nội đã áp dụng hệ số bồi thường diện tích lên tới 1,5 lần đối với một số trường hợp.

Tuy nhiên, khó khăn phát sinh khi người dân mong muốn được bố trí căn hộ mới rộng khoảng 100m² nhưng không đủ khả năng thanh toán phần chênh lệch, đồng thời đề nghị Nhà nước hỗ trợ toàn bộ chi phí.

“Nếu tất cả đều yêu cầu như vậy thì việc triển khai sẽ gặp nhiều khó khăn. Và như thế thì không có nhà đầu tư nào đến làm được”, Bộ trưởng nói.

Theo đó, cải tạo chung cư cũ không chỉ là câu chuyện bố trí nơi ở mới cho người dân mà còn phải giải quyết bài toán cân đối lợi ích giữa người dân, Nhà nước và nhà đầu tư. Nếu phương án bồi thường, tái định cư không phù hợp với khả năng tài chính của các bên, việc thu hút nguồn lực xã hội để cải tạo những khu chung cư xuống cấp sẽ tiếp tục gặp trở ngại.