Bỏ túi bí kíp ‘sàng lọc’ của chuyên gia 20 năm kinh nghiệm: Đâu là BĐS đáng xuống tiền lúc này?

Khi thế giới "đứt gãy", Việt Nam đón cơ hội từ trật tự mới

Trong bối cảnh trật tự thế giới đang được sắp đặt lại trước những đứt gãy địa chính trị, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2026 đang đứng trước một vận hội mới.

Tại hội thảo “Thị trường BĐS 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” ngày 2/4, ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định xung đột Mỹ - Iran không chỉ là câu chuyện của hai quốc gia mà là điểm nổ tạo ra sự thay đổi toàn diện về bức tranh kinh tế toàn cầu. Theo ông, thế giới đang chứng kiến sự đứt gãy về vận hành, và từ đó, một trật tự mới sẽ được thiết lập.

"Việt Nam đang có cơ hội rất lớn trong bối cảnh này. Đây không phải cơ hội trong 1-2 tháng mà là một sự sắp đặt lại mang tính dài hạn, mở ra những dư địa phát triển vượt bậc," ông Lâm nhấn mạnh.

Minh chứng cho sức bật này, ông dẫn chứng số liệu thực tế: Phú Quốc hiện đón gần 100 chuyến bay mỗi ngày. Dự báo lượng khách quốc tế đến Việt Nam năm nay có thể vượt mốc 25 triệu lượt. Đây là những con số "biết nói", khẳng định triển vọng tăng trưởng bất chấp những rung lắc ngắn hạn của thị trường.

Bí kíp "sàng lọc" của người 20 năm thực chiến với nghề

Với kinh nghiệm hai thập kỷ kinh qua nhiều chu kỳ thăng trầm của BĐS, ông Phạm Lâm cho rằng thời điểm "nhập nhèm" hiện tại chính là lúc tốt nhất để nhà đầu tư có kiến thức thực hiện bước đi chiến lược.

"Cơ hội thị trường mà dành cho tất cả mọi người thì lúc đó không còn là cơ hội nữa. Cơ hội chỉ thực sự xuất hiện khi đa số vẫn còn đang nghi ngại”, ông nhận định.

Để xuống tiền hiệu quả lúc này, vị chuyên gia đưa ra bộ tiêu chí "sàng lọc" khắt khe:

-Năng lực nhà phát triển: Đây là lúc "lửa thử vàng" để phân định ai là người làm thật, có cam kết và uy tín bền vững.

-Pháp lý hoàn chỉnh: Điều kiện tiên quyết để đảm bảo an toàn tài sản.

-Tiến độ và cam kết: Dự án phải có tiến độ xây dựng rõ ràng, đáp ứng đúng những gì đã hứa với khách hàng.

-Chính sách thực tế: Sản phẩm phải gắn liền với khả năng chi trả thực tiễn của người mua, không phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy tài chính.

Tọa độ chiến lược: TP.HCM và những ‘khoảng hở’ triệu đô

Về địa bàn, ông Lâm đặt niềm tin tuyệt đối vào vùng TP.HCM (bao gồm Đồng Nai, Tây Ninh). Với sự xuất hiện của sân bay Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải, vành đai 3, vành đai 4 và các tuyến Metro, đây đang là một "đại công trường" hạ tầng chưa từng có.

"Tôi không tìm thấy cơ sở nào để giá BĐS tại TP.HCM giảm. Từ nay đến năm 2030, đây vẫn là vùng hấp dẫn nhất cả nước. Đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm, nơi sẽ hội tụ các chuyên gia quốc tế khi trung tâm tài chính hình thành, giá trị tài sản và giá thuê sẽ còn tiếp tục leo thang," ông Lâm nhận định.

Đáng chú ý, ông chỉ ra hai phân khúc đang là "khoảng hở" cực lớn của thị trường hiện nay:

-Nhà ở giá vừa phải (2-3 tỷ đồng): Phân khúc gần như "mất tích" trong nhiều năm qua dù nhu cầu luôn ở mức đỉnh.

-BĐS Siêu sang thực thụ: Ông lưu ý không nên nhầm lẫn khái niệm này qua marketing. BĐS siêu sang phải được định nghĩa bằng những tiêu chí tổ hợp khắt khe cho giới siêu giàu, một thị trường mà Việt Nam vẫn chưa thực sự định hình rõ nét.

Dự báo về diễn biến ngắn hạn, Chủ tịch DKRA Group cho rằng sau một giai đoạn có phần "sốc tâm lý nhẹ" do các biến động từ cuối năm 2025, thị trường sẽ sớm quay lại trạng thái ổn định ngay trong quý 2/2026.

Ông chốt lại bằng một lời khuyên mang tính định hướng: BĐS là cuộc chơi dài hạn theo chu kỳ 8-10 năm. Thay vì nhìn ngắn hạn theo tháng, nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng thể, thận trọng rà soát các tiêu chí kỹ thuật thay vì cuốn theo sự hưng phấn của đám đông. Chỉ những nhà đầu tư có năng lực và kiến thức mới thực sự làm chủ được "trận đánh" này.