Cảnh báo: Một thay đổi quan trọng về sổ đỏ, nhiều người mua đất không biết dễ gặp rủi ro lớn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn siết chặt về pháp lý, việc chi hàng tỷ đồng để mua đất thông qua giấy viết tay tiềm ẩn rủi ro lớn.

Việc mua bán bằng giấy viết tay vốn phổ biến ở các khu vực vùng ven hoặc đất chưa hoàn thiện pháp lý nhờ ưu điểm giá rẻ và thủ tục nhanh gọn, nhưng chính sự thuận tiện này lại là cái bẫy tiềm ẩn nhiều hệ lụy.

Ví dụ, một người mua mảnh đất giá trị hơn 2 tỷ đồng chỉ bằng giấy viết tay có người làm chứng. Dù người mua hoàn toàn yên tâm rằng giao dịch đã xong, nhưng nếu vài tháng sau chủ đất cũ đem chính mảnh đất đó bán cho một người khác có đầy đủ sổ đỏ và hợp đồng công chứng hợp lệ, thì khi tranh chấp xảy ra, tờ giấy viết tay sẽ không được tòa án công nhận.

Lý do không nằm ở việc phân định ai đúng ai sai, mà bởi ngay từ đầu giao dịch bằng giấy tay đã không đủ điều kiện pháp lý để được pháp luật bảo vệ. Đây không phải là trường hợp hiếm gặp, và điều đáng lưu tâm nhất là từ khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, cụ thể là từ ngày 1/8/2024, những giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ chính thức không được pháp luật thừa nhận.

Quy định mới này đồng nghĩa với việc dù người mua đã giao tiền, ký giấy hay thậm chí đã sử dụng đất trong thời gian dài, giao dịch đó vẫn vô hiệu về mặt pháp lý. Khi giá trị đất ngày càng tăng cao, các tranh chấp xảy ra ngày càng nhiều, rủi ro mất tài sản không còn là dự báo mà có thể ập đến bất cứ lúc nào đối với những ai thực hiện giao dịch sau mốc thời gian này.

Tuy nhiên, đối với những trường hợp đã lỡ mua đất bằng giấy tay trước ngày 1/8/2024, pháp luật vẫn mở ra một cơ hội cuối cùng để hợp thức hóa tài sản. Theo Nghị định 151/2025, người dân vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ lần đầu nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chứng minh nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.

Để được hợp thức hóa và cấp sổ đỏ cho các mảnh đất mua bằng giấy tay trước thời điểm luật mới có hiệu lực, người sử dụng đất phải chứng minh được việc mua bán là có thực thông qua các tài liệu liên quan.

Quan trọng hơn, mảnh đất đó phải không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch và có thể xác định rõ ràng nguồn gốc sử dụng.

Một điểm đáng lưu ý trong quy định hiện hành là đối với các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên nhưng chưa công chứng, người dân không bắt buộc phải bổ sung hợp đồng công chứng khi làm thủ tục cấp sổ, ngoại trừ các trường hợp liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất. Dẫu vậy, con đường này không hề dễ dàng bởi hồ sơ có thể bị từ chối hoặc bị treo nếu thiếu sót thông tin, không rõ ràng về nguồn gốc hoặc đất dính vào quy hoạch.

Do đó, những ai đang nắm giữ đất mua bằng giấy tay trước ngày 1/8/2024 cần phải hành động ngay lập tức, không được chờ đợi hay chủ quan mà phải tiến hành kiểm tra và chuẩn bị hồ sơ càng sớm càng tốt.

Muốn làm sổ đỏ, người dân cần chuẩn bị những giấy tờ nào?

Để tăng khả năng được cấp sổ, bộ hồ sơ cơ bản cần chuẩn bị bao gồm: đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định, cùng các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, kể cả giấy viết tay.

Nếu trên đất đã có nhà ở hoặc công trình, người dân phải bổ sung sơ đồ nhà hoặc công trình kèm theo các văn bản liên quan đến việc chuyển quyền, thừa kế hoặc giao đất theo quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, người dân cần chuẩn bị đầy đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn giảm thuế sử dụng đất. Trong trường hợp đất thuộc sở hữu hộ gia đình, cần có văn bản xác định các thành viên cùng có quyền sử dụng.

Một thành phần không thể thiếu trong hồ sơ là bản trích đo địa chính thửa đất hoặc bản vẽ thiết kế công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Đặc biệt, đối với các công trình xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ thuộc diện phải xin phép, người dân cần phải có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện, được cấp trước ngày 1/7/2025 để chứng minh công trình đủ điều kiện tồn tại, không vi phạm quy hoạch và không bị cưỡng chế tháo dỡ. Nếu thiếu một trong các giấy tờ này, hồ sơ sẽ rất dễ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý vô thời hạn.