Chính thức giảm đến 70% tiền sử dụng đất nhưng không còn 'hưởng nhiều lần'

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, tập trung vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Nghị định này được đánh giá là bước cụ thể hóa quan trọng, làm rõ cách tính tiền sử dụng đất trong nhiều trường hợp phát sinh trên thực tế, đặc biệt là khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở.

Theo Nghị định 50/2026, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và chỉ thực hiện trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.

Đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở hoặc có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, khi chuyển sang đất ở, người sử dụng đất được giảm 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở và giảm 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức.

Trường hợp diện tích vượt trên một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, tiền sử dụng đất được tính bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Những lần chuyển mục đích tiếp theo trên chính thửa đất đã được hưởng chính sách, hoặc chuyển mục đích đối với thửa đất khác, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để chuyển đổi hàng loạt thửa đất, hưởng ưu đãi nhiều lần, gây thất thu ngân sách và tạo ra hiện tượng đầu cơ đất nông nghiệp chờ lên thổ cư.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, vẫn chỉ được lựa chọn một thửa đất để áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo Nghị định này. Người sử dụng đất phải cam kết nội dung này trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

Khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng chính sách theo Nghị quyết số 254/2025 nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng ưu đãi, thông tin sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Số tiền đã nộp trước đó, nếu có, được trừ vào số tiền phải nộp lại, đồng thời người vi phạm phải nộp thêm khoản tiền tương đương mức chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đến khi cơ quan có thẩm quyền chuyển thông tin vi phạm cho cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Nghị định 50/2026 cũng quy định rõ thời điểm tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở và việc lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách được xác định kể từ ngày 1/8/2024.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất theo quy định của Chính phủ, áp dụng tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại thời điểm ban hành quyết định, áp dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân và không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp có chung quyền sử dụng đất, Nghị định quy định việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở tùy thuộc vào việc có được phép tách thửa hay không. Nếu các hộ gia đình, cá nhân được phép tách thửa và đã được cấp giấy chứng nhận riêng, mỗi hộ chỉ được áp dụng hạn mức giao đất ở một lần theo quy định.

Trường hợp không thực hiện hoặc không được phép tách thửa, diện tích trong hạn mức được xác định theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện cho những người có chung quyền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật, được xác định là một đối tượng sử dụng đất riêng để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị định này.

Bên cạnh các quy định liên quan đến hộ gia đình, cá nhân, Nghị định 50/2026 cũng làm rõ việc xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước theo Nghị quyết số 254/2025.

Theo đó, trong trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nếu nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt, thì khoản kinh phí này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho toàn bộ dự án theo quy định tại Nghị định số 103/2024, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025.

Trường hợp dự án có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện đối với từng quyết định cụ thể. Việc khấu trừ không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do được gia hạn hoặc điều chỉnh thời gian sử dụng đất.

Ngoài ra, Nghị định cũng quy định rõ nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức trong nước đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng sau đó thực hiện chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024.

Trong trường hợp này, tổ chức phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm, được tính theo chính sách tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, với giá đất làm căn cứ là giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định.

Đồng thời, tổ chức còn phải nộp khoản tiền bổ sung tính trên số tiền phải nộp tương ứng với thời gian được miễn, giảm đến thời điểm chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn liên quan.

Nghị định số 50/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 31/1/2026.