Chủ tịch EZ Property: Không nên thu quá mạnh tiền đất ngay từ đầu, nên chuyển sang thu thuế thứ cấp

Hai khoản tiền chính khi làm sổ đỏ

Chia sẻ tại talkshow “Bảng giá đất mới: Ai phải trả thêm tiền khi làm sổ đỏ?”, ông Phạm Đức Toản – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng, khi người dân làm sổ đỏ, về cơ bản có hai khoản tài chính chính phải nộp.

Thứ nhất là tiền sử dụng đất, tùy thuộc vào nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng và từng trường hợp cụ thể. Khoản thứ hai là lệ phí trước bạ, hiện ở mức 0,5% giá trị tài sản. Ngoài ra còn một số chi phí nhỏ như phí cấp sổ, in sổ. Trong đó, khoản chịu tác động trực tiếp từ bảng giá đất mới chính là tiền sử dụng đất.

“Khi bảng giá đất tăng lên thì tiền sử dụng đất phải nộp cũng tăng tương ứng. Ví dụ ở một số vị trí tại TP.HCM, bảng giá đất mới có thể tăng gấp nhiều lần, khi đó nghĩa vụ tài chính của người dân cũng tăng theo”, ông Toản cho biết.

Theo ông, về nguyên lý chung, khi bảng giá đất tăng thì những người làm sổ đỏ lần đầu sẽ có khả năng phải nộp nhiều tiền hơn, tùy thuộc vào vị trí thửa đất và loại đất đang sử dụng.

Dù vậy, ông Toản cũng lưu ý rằng quy định mới của Luật Đất đai đã thay đổi cách tính tiền sử dụng đất trong nhiều trường hợp, đặc biệt đối với việc cấp sổ lần đầu trong hạn mức đất ở.

Cụ thể, nếu người dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức, họ chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Nếu diện tích vượt hạn mức một lần, phần vượt sẽ phải nộp 50% chênh lệch. Trường hợp vượt quá hai lần hạn mức, nghĩa vụ tài chính sẽ tăng lên 100% phần chênh lệch.

“Trước đây khi chuyển mục đích sử dụng đất, nhiều trường hợp phải nộp toàn bộ 100% phần chênh lệch, nên có những lô đất phải nộp tới hàng tỷ đồng. Với quy định mới, một số trường hợp làm sổ năm 2026 thậm chí có thể nộp ít tiền hơn so với giai đoạn trước”, ông Toản phân tích.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý mức hạn mức đất ở do từng địa phương quy định, có nơi khoảng 100 m², nơi khác có thể 200–300 m², vì vậy nghĩa vụ tài chính sẽ khác nhau tùy từng địa bàn.

Không nên thu tiền đất quá mạnh ngay từ đầu

Không chỉ người dân, bảng giá đất mới cũng có tác động đáng kể tới doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Toản, tiền sử dụng đất là một trong những chi phí đầu vào lớn nhất của doanh nghiệp phát triển dự án. Trong nhiều năm, đây cũng là “ẩn số” khiến doanh nghiệp khó dự đoán chi phí thực tế.

“Trước đây việc xác định tiền sử dụng đất thường dựa trên giá thị trường, mà giá thị trường thì luôn biến động, dẫn đến mỗi cách tính có thể cho ra kết quả khác nhau. Điều này khiến doanh nghiệp rất khó tính toán chi phí đầu vào của dự án”, ông nói.

Với bảng giá đất mới và cơ chế áp dụng hệ số K theo từng khu vực, từng vị trí, doanh nghiệp kỳ vọng việc xác định nghĩa vụ tài chính sẽ minh bạch và ổn định hơn. Khi đó, doanh nghiệp có thể tính toán chi phí phát triển dự án một cách chính xác hơn.

Từ góc độ chính sách, ông Toản cho rằng việc điều chỉnh cơ chế thu tiền đất cũng cần được nhìn nhận theo hướng dài hạn. Theo ông, thay vì thu quá lớn ngay từ khâu đầu tiên - tức tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc chuyển mục đích, Nhà nước có thể chuyển sang cách tiếp cận khác.

“Thay vì thu quá mạnh tiền đất ngay từ đầu, có thể tăng cường thu ở các khâu sau, chẳng hạn như thuế thu nhập khi doanh nghiệp bán sản phẩm có lãi. Tức là chuyển từ thu trực tiếp sang thu thuế thứ cấp”, ông Toản nói.

Theo cách tiếp cận này, giá đất sơ cấp do Nhà nước quy định, còn giá đất thứ cấp sẽ do thị trường quyết định. Khi doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả và có lợi nhuận, Nhà nước vẫn thu được ngân sách thông qua các loại thuế.

Ông cho rằng đây là cách tiếp cận “văn minh hơn”, vừa giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho doanh nghiệp, vừa tạo điều kiện để thị trường vận hành linh hoạt hơn.