Chủ tịch HoREA tiết lộ 'liều thuốc' mới hạ cơn sốt giá nhà TPHCM

"Chìa khóa" tái cấu trúc thị trường

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tính đến đầu tháng 2/2026, TP đã thông qua tổng cộng 182 khu đất với diện tích gần 14,2 triệu m² (1.420 ha) để tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tăng nguồn cung nhà ở. Nếu tính cả 241 khu đất với diện tích khoảng 3.900 ha đã được HĐND tỉnh Bình Dương (cũ) thông qua ngày 26/6/2025, tổng cộng trên địa bàn TPHCM hiện có 423 khu đất, tổng diện tích khoảng 5.320 ha.

“Việc thí điểm dự án nhà ở thương mại sẽ giúp gia tăng nguồn cung nhà ở trong các năm tới, đồng thời phát triển ít nhất 199.400 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030. Đây là bước đi quan trọng để tái cấu trúc thị trường, hướng tới mô hình bền vững, phù hợp với đại đa số người dân”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết.

Theo ông Châu, việc phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý là rất cần thiết, bởi hiện nay đang thiếu trầm trọng các căn hộ 1 – 2 phòng ngủ, diện tích 50 – 70 m², giá 2 – 5 tỷ đồng/căn, với đơn giá khoảng 30 – 70 triệu đồng/m².

Nguồn cung nhà ở xã hội và thách thức vốn

TPHCM đang đối mặt yêu cầu rất lớn về phát triển nhà ở xã hội. Để hoàn thành mục tiêu phát triển 181.257 căn vào năm 2028, TP và cộng đồng doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ. Ngay từ đầu năm, TPHCM đã bố trí 1.730 ha đất cho nhà ở xã hội và dự kiến lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án mới.

Tuy nhiên, theo ông Châu, có 5 điểm nghẽn khiến nhà ở xã hội khó tăng tốc, trong đó lớn nhất là vốn. Từ 1/8/2024, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, phải vay thương mại với lãi suất 12 – 14%/năm, đẩy chi phí vào giá bán. Với người mua, lãi suất hiện khoảng 5,4%/năm, HoREA kiến nghị giảm xuống 4,8%, vẫn cao so với mức phổ biến 3 – 4% ở các nước trong khu vực.

Một số vướng mắc khác bao gồm bỏ điều kiện cư trú làm hồ sơ tăng mạnh, xác nhận thu nhập với lao động tự do còn khó khăn, và việc doanh nghiệp tự lập danh sách, tổ chức bốc thăm làm tăng chi phí và rủi ro pháp lý.

Nghịch lý thị trường

Báo cáo của HoREA chỉ ra rằng, năm 2025, doanh thu bất động sản TPHCM đạt 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước, nhưng phục hồi chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Hơn 70% nguồn cung hiện là căn hộ hạng sang. Số dự án đủ điều kiện huy động vốn chỉ đạt 16.671 căn, bằng 39% so với mức đỉnh năm 2017.

Ông Châu nhấn mạnh, bất động sản thực tế đóng góp khoảng 11 – 12% GDP, cao hơn số liệu chính thức, nhưng nguồn cung nhà ở phù hợp với số đông người dân ngày càng ít, khiến giá nhà gần như không giảm. Mức trung bình tại TPHCM khoảng 100 triệu đồng/m², cao hơn Hà Nội (90 triệu đồng/m²), vượt xa khả năng chi trả của phần lớn công nhân, viên chức.

Trong bối cảnh này, nhà ở xã hội trở thành kênh duy nhất có thể tiếp cận, nhưng lại đang chịu áp lực lớn về vốn và thủ tục.

Phát biểu tại buổi họp mặt đầu năm do HoREA tổ chức mới đây, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, ông Bùi Xuân Cường, cho biết TP đang hoàn thiện nền tảng pháp lý, với quy hoạch chung được phê duyệt từ tháng 6/2025, cùng với quy hoạch kinh tế – xã hội của các địa phương sáp nhập. Ông gợi ý phát triển nhà ở theo mô hình TOD (tăng mật độ quanh các tuyến metro) để gia tăng nguồn cung.

Đối với một số khu vực đặc thù, TP sẽ nghiên cứu cơ chế riêng, bao gồm điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận thay vì cố định 10% cho mọi dự án. Đồng thời, TPHCM tiếp tục đơn giản hóa thủ tục và duy trì đối thoại định kỳ với doanh nghiệp để xử lý vướng mắc.