Chung cư Mường Thanh được giữ lại, vì sao một số người dân vẫn phải di dời?

Ngày 28/10, HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù nhằm giải quyết hậu quả vi phạm đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án thuộc Tập đoàn Mường Thanh. Quyết định này đặt ra các nguyên tắc xử lý vi phạm, đồng thời xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

12 dự án thuộc Tập đoàn Mường Thanh có hơn 18.000 căn hộ xây dựng vi phạm

Theo tờ trình do Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn ký, danh sách 12 dự án được đề xuất áp dụng cơ chế xử lý đặc thù đều liên quan đến các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư.

12 dự án gồm tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes (CT6 Kiến Hưng), dự án công trình có chức năng hỗn hợp Đại Thanh, dự án đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp nhà ở và trung tâm thương mại CT5 Tân Triều, dự án Khu nhà ở Xa La, dự án nhà ở CT11, CT12 tại ô đất CT2 khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ, các tòa nhà hỗn hợp VP3, VP5, VP6 và bốn tổ hợp chung cư, dịch vụ thương mại tại các ô đất HH1, HH2, HH3, HH4 thuộc ô CC6, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.

Tại các công trình này, chủ đầu tư đã có nhiều vi phạm về đất đai, đầu tư, quy hoạch và trật tự xây dựng. Nổi bật là tình trạng tự ý xây dựng sai quy hoạch, tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ để tăng số lượng, khiến quy mô dân số vượt nhiều lần so với thiết kế ban đầu.

Các vi phạm kéo dài chưa được xử lý dứt điểm, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phát sinh nhiều khiếu kiện do người mua nhà gặp khó khăn trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng, tổng số căn hộ tại 12 dự án là 6.759 căn. Tuy nhiên, thực tế chủ đầu tư đã xây dựng 24.943 căn, tức có 18.184 căn hộ xây dựng vi phạm.

Điển hình là tổ hợp HH Linh Đàm, nơi quy hoạch ban đầu chỉ cho phép xây dựng 4 tòa nhà nhưng chủ đầu tư đã xây thành 12 tòa chung cư cao tầng, vượt cả số tòa và số tầng.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, với quy mô vi phạm lớn và kéo dài nhiều năm, nếu chỉ áp dụng các quy định pháp luật thông thường sẽ khó giải quyết triệt để, ảnh hưởng đến an ninh trật tự và quyền lợi của người mua nhà. Vì vậy, việc xây dựng cơ chế đặc thù là yêu cầu cấp thiết.

Cơ chế này dựa trên 7 nguyên tắc cốt lõi, trong đó nhấn mạnh tính khách quan, công khai, minh bạch và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của người dân, đặc biệt là người mua nhà không có lỗi. Việc ban hành nghị quyết không làm thay đổi bản chất vi phạm của công trình, đồng thời chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả.

Công trình được tồn tại có điều kiện hoặc buộc phải phá dỡ

Theo nghị quyết, các công trình, hạng mục vi phạm được rà soát, phân thành hai nhóm: được xem xét tồn tại có điều kiện và buộc phải phá dỡ.

Đối với nhóm được xem xét tồn tại, công trình phải hoàn thành xây dựng, bảo đảm an toàn chịu lực, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, không ảnh hưởng đến công trình lân cận và không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ an toàn.

Các khối tháp phải có ít nhất ba mặt đứng bảo đảm khoảng cách theo quy chuẩn kỹ thuật tại thời điểm xây dựng. Hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiết yếu như cấp nước, cấp điện, chỗ đỗ xe, trường học, không gian sinh hoạt cộng đồng cũng phải đáp ứng chỉ tiêu tối thiểu.

Trường hợp các chỉ tiêu hạ tầng chưa đạt yêu cầu, công trình chỉ được xem xét tồn tại nếu có phương án khắc phục khả thi về kỹ thuật, quy hoạch và nguồn lực thực hiện.

Ngược lại, những công trình không đáp ứng tiêu chí kỹ thuật, không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục yêu cầu phòng cháy chữa cháy hoặc vi phạm chỉ giới sẽ buộc phải phá dỡ.

Đáng chú ý, nếu chỉ cần phá dỡ một phần công trình hoặc hạng mục vi phạm là đủ để đáp ứng các tiêu chí thì thành phố chỉ thực hiện phá dỡ phần đó.

Việc công trình được xếp vào nhóm tồn tại có điều kiện không đồng nghĩa toàn bộ cư dân được tiếp tục sinh sống tại đó. Người dân vẫn phải di dời khỏi các căn hộ, diện tích vi phạm nằm tại khối đế, tầng kỹ thuật hoặc khu vực được quy hoạch làm không gian sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng ban đầu hoặc chuyển sang phục vụ mục đích công cộng.

Người mua nhà không có lỗi được bồi thường, hỗ trợ di dời

Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị quyết là cơ chế bảo vệ người mua nhà nhận chuyển nhượng hợp pháp và không có lỗi trong hành vi vi phạm của chủ đầu tư.

Đối với trường hợp phải di dời do công trình thuộc diện buộc phá dỡ hoặc diện tích bị chuyển đổi công năng, người dân được bồi thường theo giá do Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Người thuộc diện di dời có trách nhiệm bàn giao căn hộ trong vòng 90 ngày kể từ khi nhận đủ tiền bồi thường.

Để ổn định cuộc sống, người dân được ưu tiên thỏa thuận mua căn hộ hoặc nhà ở thuộc các dự án do chủ đầu tư thực hiện, với phương thức thanh toán do hai bên thống nhất. Trường hợp thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội, người dân được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án của chủ đầu tư mà không phải bốc thăm.

Nghị quyết cũng cho phép người dân thuộc diện di dời được tạm cư tại chỗ cho đến khi cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng.

Với những người có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại khu vực khối đế bị chuyển đổi công năng, chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ một lần tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng.

Đặc biệt, người mua nhà nhận chuyển nhượng hợp pháp, không có lỗi sẽ không phải chịu chi phí hay thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư. Nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

Đối với những người không phải di dời, họ được tiếp tục thực hiện hợp đồng, không phải nộp chi phí khắc phục hậu quả thay chủ đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với công trình.

Chủ đầu tư chịu toàn bộ chi phí khắc phục, cấp xã tổ chức phá dỡ

Về trách nhiệm tài chính, nghị quyết xác định chủ đầu tư phải chịu toàn bộ nghĩa vụ liên quan đến các vi phạm. Ngân sách Nhà nước không chi trả những khoản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đối với công trình được xem xét tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp từ hoạt động xây dựng. Khoản này được tính bằng diện tích sàn vi phạm tăng thêm so với quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng, nhân với đơn giá xây dựng một mét vuông theo suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng thực tế, sau đó nhân với 50%.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm công trình, dự án đưa vào sử dụng thực tế. Chủ đầu tư phải hoàn thành các biện pháp khắc phục mới được xem xét cập nhật quy hoạch, giao đất và cấp giấy chứng nhận.

Về quy trình phá dỡ, UBND TP Hà Nội dự kiến giao Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, hạng mục vi phạm trên địa bàn quản lý; đồng thời đôn đốc, giám sát và kiểm tra việc thực hiện của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án phá dỡ, thẩm tra, phê duyệt thiết kế, xây dựng biện pháp thi công và bảo đảm an toàn, tổ chức thi công, giám sát, nghiệm thu theo quy định pháp luật về xây dựng.

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định buộc phá dỡ có hiệu lực, chủ đầu tư phải hoàn thành việc lựa chọn đơn vị tư vấn, bố trí kinh phí và công khai kế hoạch di dời, phá dỡ. Toàn bộ chi phí liên quan do chủ đầu tư chi trả.

Theo ông Võ Đăng Dũng, số lượng nhà ở phải di dời, phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng rất lớn. Dự kiến có hơn 3.900 căn hộ cao tầng phải phá dỡ, tác động không nhỏ đến đời sống, lao động và học tập của hàng chục nghìn người dân.

Do đó, đại biểu đề nghị thành phố chỉ đạo, hướng dẫn và hỗ trợ cụ thể cho cấp xã, bảo đảm nghị quyết sau khi ban hành được triển khai hiệu quả, thuận lợi và đi vào cuộc sống.