Chuyên gia hé lộ ‘chiêu’ đẩy giá nội đô 400 triệu/m2 để hợp thức hoá bán nhà ven đô 200 triệu/m2

“Đẩy giá nội đô để bán giá ven đô là một chiến lược”

Tại chương trình tọa đàm về bất động sản của VTC News, khi được hỏi liệu có hay không việc một số dự án vùng lõi được “neo” giá rất cao nhằm tạo mặt bằng giá mới cho các khu đô thị vệ tinh, chuyên gia Rich Nguyễn thẳng thắn trả lời: “Hoàn toàn đúng”.

Theo ông, nếu một chủ đầu tư muốn bán dự án cách trung tâm vài km với giá 150 - 200 triệu đồng/m2 thì trước tiên phải khiến giá khu vực nội đô bị kéo lên mức 400 - 500 triệu đồng/m2.

“Khi người mua nhìn thấy bên trong nội đô 400 - 500 triệu/m2, tự nhiên dự án 200 - 250 triệu/m2 ở phía ngoài sẽ trở nên rẻ và hợp lý hơn rất nhiều”, ông nói.

Theo chuyên gia này, đây thực chất là một chiến lược tài chính khá phổ biến trên thị trường bất động sản trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

“Chiến lược đẩy giá ở trong nội đô để bán giá ven đô, nếu để ý kỹ thì hoàn toàn có thể nhìn thấy”, chuyên gia Rich Nguyễn nhấn mạnh.

Ông cho rằng cơ chế định giá theo kiểu so sánh tài sản tương tự đang khiến mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên liên tục trong những giai đoạn sốt nóng.

“Khi thị trường nóng hoặc sốt ảo, người ta sẽ so sánh giữa ảo với ảo, cao rồi lại cao mãi”, ông nói.

Biệt thự Hưng Yên giá 250 triệu/m2 không còn là chuyện vô lý

Chuyên gia Rich Nguyễn dẫn thực tế nhiều dự án vùng ven Hà Nội, thậm chí thuộc địa phận Hưng Yên, hiện vẫn chào bán biệt thự với giá 200 - 250 triệu đồng/m2.

“Đất Hưng Yên đấy, không phải hộ khẩu Hà Nội, không phải thủ đô đâu, nhưng giá vẫn mấy trăm triệu một mét”, ông nói.

Theo ông, việc các tuyến giao thông kết nối liên tục mở rộng khiến khoảng cách địa lý dần bị “xóa mờ” trong tâm lý người mua. Chỉ cần di chuyển thuận tiện hơn, nhiều khách hàng lập tức cảm thấy mức giá cao trở nên chấp nhận được.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cảnh báo nhà đầu tư không nên bị cuốn theo hiệu ứng đám đông hay tâm lý “chỗ kia còn đắt hơn”.

Theo ông, điều quan trọng nhất là phải nhìn vào khả năng chi trả thực tế và giá trị sử dụng thật của tài sản, thay vì chạy theo mặt bằng giá đang bị thổi lên bởi kỳ vọng.

Vì sao nhiều chủ đầu tư không muốn giảm giá?

Một điểm đáng chú ý khác được chuyên gia Rich Nguyễn đề cập là việc nhiều doanh nghiệp bất động sản không thực sự muốn giảm giá bán, kể cả trong giai đoạn thanh khoản khó khăn. Lý do, theo ông, nằm ở câu chuyện tài chính và tài sản thế chấp.

“Khi giữ giá cao, giá trị tài sản của doanh nghiệp cũng cao hơn. Đi vay ngân hàng hay làm việc với tổ chức tài chính sẽ thuận lợi hơn”, ông phân tích.

Nói cách khác, giá bất động sản không chỉ là câu chuyện bán hàng mà còn liên quan trực tiếp tới khả năng huy động vốn và cân đối tài chính của doanh nghiệp. Dù vậy, ông cho rằng không phải mọi loại hình bất động sản đều có thể “neo giá”.

Theo ông, chỉ những tài sản mang tính độc bản, vị trí lõi, có giá trị lịch sử hoặc khan hiếm thực sự mới giữ giá bền vững. “Có những nơi người ta mua không còn tính theo mét vuông nữa, mà mua câu chuyện lịch sử, vị trí và đẳng cấp sống”, ông nói.

Trong khi đó, các khu vực phát triển đại trà, thiếu giá trị lõi sẽ biến động mạnh và dễ “nhấp nhô” theo sóng thị trường.

Ở góc độ cá nhân, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng người mua cần xác định rõ mục đích sở hữu bất động sản để ở, để đầu tư tài chính hay chỉ để thể hiện đẳng cấp.

“Nếu chỉ mua để làm màu, để chứng minh mình đẳng cấp thì đó là tiêu sản chứ không phải tài sản”, ông cảnh báo.

Theo ông, áp lực sở hữu những bất động sản vượt quá khả năng tài chính có thể khiến dòng tiền cá nhân trở nên nguy hiểm.