Chuyên gia nêu chiến lược đầu tư với ngân sách 2-3 tỷ đồng để không bị ‘chôn vốn’

Bài toán an cư của người làm công ăn lương tại các đô thị lớn đang ngày càng trở nên xa vời nếu nhìn từ thu nhập thực tế. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của người dân hiện chỉ dao động khoảng 7–12 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, việc tiếp cận các phân khúc nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM gần như là một “giấc mơ” đối với nhiều người trẻ.

Tại talkshow “Bất động sản năm 2026: Chung cư hay Đất nền?”, ông Phan Lê Thành Long – chuyên gia kinh tế, CEO AFA Group, phân tích: “Nguyên tắc chúng tôi luôn khuyến nghị là tổng chi phí dành cho nhà ở - bao gồm trả góp hoặc trả nợ vay, chỉ nên chiếm khoảng 30–35% thu nhập hàng tháng, tối đa không quá 40%. Nếu vượt ngưỡng này, áp lực tài chính sẽ rất lớn và rủi ro mất cân đối chi tiêu là điều khó tránh”.

Theo tính toán của ông, với mức thu nhập bình quân của các hộ gia đình trẻ tại Hà Nội và TP.HCM, nếu tuân thủ nguyên tắc tài chính này, người mua nhà có thể phải mất 27–28 năm mới đủ khả năng sở hữu một căn hộ.

“Đây rõ ràng là một trở ngại rất lớn, không chỉ về tài chính mà còn về tâm lý”, ông nhận định.

Chuyên gia AFA Group cho rằng thực tế này đang phản ánh rõ sự thay đổi trong hành vi và lựa chọn sống của giới trẻ. Việc lập gia đình muộn hơn, thậm chí ngại sinh con, không chỉ là câu chuyện cá nhân mà còn là hệ quả của áp lực chi phí nhà ở và chi phí sinh hoạt ngày càng tăng tại các đô thị lớn – một xu hướng đang hiện hữu và có thể tiếp tục kéo dài trong những năm tới.

Câu hỏi quen thuộc của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp tục được đặt ra: Với ngân sách khoảng 2–3 tỷ đồng, nên mua chung cư cũ, nhà trong ngõ hay căn hộ vùng ven để đầu tư?

Theo ông Long, với nhà đầu tư, câu hỏi đầu tiên không phải là mua phân khúc nào, mà là mua ở đâu.

“Nếu mua để ở thì câu chuyện đơn giản hơn, bởi ở đâu thuận tiện thì cố gắng mua ở đó. Nhưng nếu mua để đầu tư, điều quan trọng là phải tránh những khu vực đã có mức giá quá cao, trong khi tỷ suất lợi nhuận lại rất thấp”, ông nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, chính việc chạy theo những khu vực “nóng”, giá đã bị đẩy lên cao trong nhiều năm qua khiến không ít nhà đầu tư rơi vào tình trạng ôm tài sản nhưng khó thanh khoản, dòng tiền bị “chôn” dài hạn.

Với mức ngân sách 2–3 tỷ đồng, ông Phan Lê Thành Long cho rằng chung cư vẫn là một lựa chọn có thể cân nhắc, nhưng không phải ở các đô thị trung tâm đã bão hòa như Hà Nội hay TP.HCM.

“Ở những khu vực mà nhu cầu ở thực đang tăng lên, như Bình Dương (đặc biệt là khu Bình Dương cũ), Bắc Ninh…, nhà đầu tư vẫn có thể mua được các căn hộ diện tích nhỏ, khoảng 50–60 m², thiết kế 2 phòng ngủ, giá còn hợp lý”, ông phân tích.

Theo ông Long, đây là những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, lực lượng lao động đông, kể cả chuyên gia nước ngoài, tạo ra nhu cầu thuê và mua ở thực tương đối bền vững. Trong bối cảnh đó, sản phẩm không chỉ có khả năng khai thác dòng tiền, mà còn dễ tìm được người mua lại khi cần thoát hàng.

Bên cạnh chung cư, chuyên gia AFA Group cho rằng nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc sản phẩm liền thổ, nhưng phải đặt đúng kỳ vọng.

“Tôi không khuyến khích mua đất nền chỉ để chờ tăng giá. Xu hướng hiện nay là dịch chuyển sang nhu cầu sử dụng thật, chứ không còn là mua một mảnh đất rồi để đó chờ tăng giá như trước”, ông Long nói.

Theo ông, giá trị xã hội và thị hiếu người mua đang thay đổi nhanh. Ngay cả người trẻ là nhóm khách hàng chính trong tương lai, cũng không còn mặn mà với những mảnh đất nằm sâu trong ngõ ngách, khó tiếp cận, hạ tầng kém thuận tiện.

“Là nhà đầu tư, trước khi mua bất kỳ sản phẩm nào, bạn phải trả lời được câu hỏi: Sau này ai sẽ mua lại của mình, hoặc ai sẽ là người sử dụng. Nếu không xác định được khách hàng tương lai, rủi ro chôn vốn là rất lớn”, ông Long cảnh báo.

Nhìn tổng thể thị trường hiện nay, ông Phan Lê Thành Long cho rằng với ngân sách 2–3 tỷ đồng, cơ hội sinh lời lớn trong thời gian ngắn là rất hiếm.

Thay vì kỳ vọng mua đất rồi “lật tay” sau vài tháng hay một năm để nhân đôi tài sản, nhà đầu tư nên tiếp cận bất động sản theo hướng nắm giữ dài hạn, ưu tiên tính thanh khoản và khả năng sử dụng thực.

“Trong bối cảnh này, sở hữu được một tài sản phù hợp, có người dùng, có dòng tiền hoặc dễ sang nhượng khi cần, đã là một chiến lược đầu tư an toàn hơn rất nhiều so với việc chạy theo giấc mơ tăng giá nhanh”, ông Long kết luận.