Cổ phiếu bất động sản tăng mạnh, CTCK cảnh báo áp lực 'lãi suất thả nổi'

Theo dữ liệu từ HoSE, chốt phiên 30/4, VN-Index đạt 1.854 điểm, tăng 10,7% so với cuối tháng trước. Trong khi đó, chỉ số VNREAL tăng tới 43,2%, vượt xa phần còn lại của thị trường. Động lực chính đến từ nhóm cổ phiếu họ Vingroup, Novaland cùng kỳ vọng phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Điểm đáng chú ý với giới đầu tư là triển vọng tăng trưởng lợi nhuận của ngành vẫn ở mức cao. Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam dự báo lợi nhuận các doanh nghiệp niêm yết trên HoSE năm 2026 tăng khoảng 17%, thấp hơn năm trước, nhưng riêng nhóm bất động sản có thể tăng tới 57%. Chỉ riêng kế hoạch lợi nhuận điều chỉnh của Vingroup, Vinhomes và Vinpearl đã xấp xỉ 100.000 tỷ đồng.

Theo SSI Research, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ của nhóm bất động sản niêm yết trong quý I/2026 tăng khoảng 32,3% so với cùng kỳ. Động lực chủ yếu đến từ các doanh nghiệp quy mô lớn như VIC, VHM, VRE và NVL.

Ở phân khúc nhà ở, nhiều doanh nghiệp ghi nhận kết quả tích cực như VHM, NVL, KDH và HDC. Một số doanh nghiệp khác như NLG hay DXG có lợi nhuận suy giảm do khác biệt về tiến độ bàn giao và ghi nhận doanh thu. Dù vậy, giới phân tích đánh giá thanh khoản thị trường đang cải thiện khi giá trị người mua trả tiền trước tại nhiều chủ đầu tư tiếp tục tăng lên.

Các công ty chứng khoán cho rằng triển vọng của nhóm bất động sản nhà ở đang được hỗ trợ bởi quá trình tháo gỡ pháp lý, tăng tính minh bạch thị trường và chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp nhiều dự án từng đình trệ quay lại guồng triển khai.

Trong khi đó, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, thu hút FDI và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, SSI lưu ý lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp trong quý I có dấu hiệu chững lại do hoạt động ký kết mới suy giảm từ năm trước.

Dù triển vọng phục hồi rõ hơn, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần theo dõi. Theo dữ liệu từ DXS Research, nguồn cung sơ cấp trong quý I tăng khoảng 65% so với cùng kỳ, đạt gần 78.000 sản phẩm, trong khi tốc độ hấp thụ chưa theo kịp. Lượng tồn kho tại các đô thị lớn hiện tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy sự lệch pha với nhu cầu thực.

Ngoài ra, áp lực lãi suất cũng bắt đầu quay trở lại. SSI cho biết nhiều khoản vay mua nhà với lãi suất cố định 6-7% trong giai đoạn 2024 đang chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 12-14% khi hết thời gian ân hạn, làm gia tăng áp lực tài chính với người mua nhà và có thể ảnh hưởng tới giá trên thị trường thứ cấp.

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản, giới phân tích cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Dòng tiền nhiều khả năng sẽ tập trung vào các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh và có khả năng triển khai dự án đúng tiến độ - những yếu tố được xem là “key” quan trọng nhất với nhà đầu tư ở giai đoạn hiện nay.