Đất nền vùng ven: Cắt lỗ đến 50% vẫn ‘bất động’, nhà đầu tư vỡ mộng vì đất ruộng, đồi chè

Càng cắt lỗ càng... vắng khách

Khảo sát thực tế tại các "điểm nóng" một thời như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Lâm Đồng, bức tranh thị trường hiện lên đầy ảm đạm. Không khó để bắt gặp những khu đất đã được chia nhỏ, làm đường nội bộ sơ sài nhưng tuyệt nhiên không có bóng dáng cư dân sinh sống.

Nhiều khu vực từng được quảng bá rầm rộ nay rơi vào tình trạng vắng bóng giao dịch. Đáng chú ý, dù giá rao bán đã giảm sâu, quay về mức giá của 3 - 4 năm trước, nhưng thị trường vẫn phản ứng bằng sự thờ ơ. Nhóm sản phẩm "đứng hình" nặng nề nhất chính là các lô đất tách thửa từ đất nông nghiệp, phát triển theo hình thức phân lô bán nền tự phát.

Đặc điểm nhận diện "vùng trũng" thanh khoản là hạ tầng kỹ thuật nghèo nàn, thiếu kết nối giao thông. Pháp lý mập mờ, phụ thuộc hoàn toàn vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nằm xa khu dân cư hiện hữu, thiếu tiện ích sống tối thiểu.

Một môi giới lâu năm tại Bình Dương thừa nhận: "Trước đây, giá đất tăng phi mã dựa trên 'bánh vẽ' quy hoạch. Nhà đầu tư mua bằng kỳ vọng vào cao tốc, sân bay. Khi tiến độ thực tế không như mơ, niềm tin sụp đổ, sức hấp dẫn cũng biến mất."

Bên cạnh đó, "gọng kìm" pháp lý từ phía Nhà nước với việc siết chặt quy định tách thửa đã chính thức triệt tiêu khả năng "tạo sóng" của các nhóm đầu cơ. Dòng tiền thông minh bắt đầu tháo chạy khỏi những sản phẩm rủi ro để tìm đến các phân khúc có tính khai thác cao hơn như căn hộ hoặc nhà ở trong các khu đô thị bài bản.

Không phải điều chỉnh ngắn hạn

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting nhận định, diễn biến hiện tại không đơn thuần là nhịp điều chỉnh ngắn hạn mà là một cuộc thanh lọc quy mô lớn.

Theo ông Thắng, giai đoạn 2015 - 2021 là thời hoàng kim của lối đánh "lướt sóng", ăn theo hạ tầng ảo. Nhiều khu đất nông nghiệp, đất đồi chè, ruộng lúa chỉ sau vài tháng đã bị đẩy giá lên gấp 2, gấp 3 lần dù giá trị sử dụng thực bằng không.

"Đất nền phân lô hiện gần như không có giao dịch. Có những nơi như Phú Giáo, Thủ Thừa hay Bảo Lâm, dù giá chỉ mười mấy triệu một mét vuông, sổ đỏ sẵn sàng và đã cắt lỗ tới 50% nhưng thanh khoản vẫn nhỏ giọt," ông Thắng nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chương mới với những nhà đầu tư "trưởng thành" hơn. Khẩu vị đầu tư đã thay đổi hoàn toàn: Sản phẩm có tính thanh khoản cao, pháp lý minh bạch; hạ tầng hoàn thiện, có khả năng ở hoặc kinh doanh ngay; từ đất nền "thuần túy" sang các dự án đô thị tích hợp (All-in-one).

Những khu đất phân lô xa xôi, thiếu sức sống sẽ tiếp tục bị bỏ lại phía sau. Cuộc chơi giờ đây thuộc về những bất động sản đáp ứng được giá trị sử dụng và có khả năng chống chịu trước các biến động kinh tế. Những nhà đầu tư từng ôm mộng làm giàu nhanh từ đất ruộng, đồi chè đang phải trả giá đắt cho một chu kỳ tăng trưởng thiếu bền vững.