‘Đất vàng’ hóa ‘đất hoang’: Giá thuê mặt bằng lao dốc mạnh 37% tại các quận lõi

Dạo qua nhiều tuyến phố sầm uất tại Hà Nội như khu Phố Cổ, Đống Đa, Cầu Giấy cho đến những trục đường mới mở, hình ảnh phổ biến nhất hiện nay không phải là sự náo nhiệt thường thấy, mà là những tấm biển cho thuê nhà, sang nhượng mặt bằng treo san sát.

Tình trạng này đã manh nha từ trước khi chi phí vận hành tăng cao và sức mua yếu đi. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2025, khi thành phố quyết liệt lập lại trật tự đô thị, xử lý lấn chiếm vỉa hè, quá trình này đã diễn ra nhanh và rõ rệt hơn bao giờ hết. Nhiều khu vực từng nhộn nhịp nay trở nên hiu quạnh khi các cửa hàng đồng loạt rút lui do không chịu nổi áp lực chi phí.

"Áp lực kép" đè nặng người thuê và chủ nhà

Đối với những hộ kinh doanh nhỏ, đặc biệt là nhóm hàng ăn uống (F&B), vỉa hè không chỉ là không gian phụ trợ mà chính là "nguồn sống".

Anh Trần Bình Dương, chủ một tiệm đồ uống, ngậm ngùi: "Mô hình của tôi phụ thuộc hoàn toàn vào không gian ngoài trời. Sau khi vỉa hè bị siết chặt, lượng khách giảm 2/3, tôi phải cắt giảm một nửa nhân sự và tự mình đi giao hàng vào giờ cao điểm".

Chị Minh Trang, chủ quán nướng, cũng đang tính trả mặt bằng trước thời hạn: "Mặt bằng bên trong quá nhỏ, không có vỉa hè thì không thể phục vụ khách. Doanh thu gần như bằng không."

Không chỉ người thuê lao đao, các chủ nhà cũng đứng ngồi không yên. Anh Minh Vũ, chủ nhà trên phố Giảng Võ, chia sẻ dù đã giảm giá thuê 20% (từ mức 40-50 triệu đồng/tháng) nhưng vẫn khó giữ khách. Để có tiền trả lãi ngân hàng đầu tư vào căn nhà, anh phải làm thêm đủ nghề để bù đắp khoảng trống thu nhập từ việc cho thuê.

Sự dịch chuyển tất yếu và kỷ nguyên online lên ngôi

Theo dữ liệu từ các kênh bất động sản trực tuyến, mức độ quan tâm phân khúc nhà phố tại Hà Nội đã giảm 22% so với cuối năm 2025. Giá chào thuê tại các phường trung tâm như Cát Linh, Kim Mã, Bùi Thị Xuân lao dốc từ 13% đến 37%.

Bà Võ Thị Phương Mai - Giám đốc dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, phân tích: "Trước đây, khách thuê chấp nhận chi đậm để hiện diện tại trung tâm nhằm lấy thương hiệu. Nhưng nay, thương mại điện tử và các trung tâm thương mại tích hợp đã chiếm ưu thế. Hiệu quả khai thác nhà phố giảm rõ rệt."

Thực tế, câu chuyện của anh Thái Hoàng (39 tuổi) – người vừa đóng cửa shop thời trang nam trên phố Thái Hà, là minh chứng điển hình. Dù chủ nhà đã giảm giá, anh vẫn quyết định thanh lý đồ đạc để chuyển hẳn sang bán hàng qua TikTok Shop và Shopee. "Doanh thu không đủ trả tiền mặt bằng, tôi không thể gồng lỗ thêm được nữa", anh chia sẻ.

Góc nhìn chuyên gia: Cuộc sàng lọc tự nhiên

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định xu hướng điều chỉnh giảm giá thuê là khó tránh khỏi. Khi dòng tiền thụ động bị gián đoạn, giá trị bất động sản khu vực cũng sẽ đi xuống theo sức hút kinh doanh.

Trong khi đó, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, ủng hộ việc siết chặt vỉa hè để đảm bảo mỹ quan đô thị nhưng cũng gợi mở giải pháp: "Chúng ta có thể thí điểm các khu kinh doanh tập trung. Tại đó, tiểu thương vẫn có cơ hội làm ăn, Nhà nước thu được thuế và phí, đồng thời dễ dàng kiểm soát vệ sinh an toàn thực phẩm."

Làn sóng trả mặt bằng hiện nay không chỉ là một hiện tượng kinh tế nhất thời, mà là dấu hiệu cho thấy sự kết thúc của một kỷ nguyên kinh doanh dựa vào vỉa hè. Khi văn hóa "mặt tiền" dần lùi vào dĩ vãng, phố phường Hà Nội và TP.HCM có cơ hội trở nên thông thoáng, văn minh hơn. Tuy nhiên, đây cũng là thách thức buộc cả chủ nhà và người kinh doanh phải thay đổi tư duy, thích ứng với mô hình kinh tế số để không bị đào thải khỏi "cuộc chơi" đầy khốc liệt này.